Nou índex de preus al lloguer: com funciona i com pots consultar el preu del teu pis

Aquest divendres ja s'ha publicat al BOE el nou índex de preus de referència estatal que busca contenir i limitar els lloguers a les anomenades zones tensionades, i que entrarà en vigor aquest dissabte.

On s'aplicarà, amb quines condicions i com el pots consultar? Responem els dubtes sobre les característiques i el funcionament del nou barem.

Quina informació ofereix l'índex de referència?

El nou índex ofereix un rang de preus, amb un mínim i un màxim, pel lloguer del pis que volem buscar. Vol ser una referència, a títol orientatiu, per fixar la renda dels nous contractes. Però en alguns casos, l'índex serà d'aplicació obligatòria.
 

On puc consultar el preu del lloguer per al meu domicili?

Per saber el rang de preus en què s'hauria de moure el pis de lloguer que vull cercar, el ministeri d'Habitatge ha posat en marxa una pàgina web interactiva. Introduint-hi l'adreça completa o la referència cadastral, l'aplicació identifica el pis en qüestió.

Quines dades del pis he d'omplir per saber l'índex de referència?

La superfície del pis i l'any de construcció apareixen automàticament després d'introduir l'adreça o la referència cadastral. L'usuari, aleshores, ha d'aportar informació sobre:

• Certificat energètic
   
• Estat de conservació
   
• Altura del pis
   
• Si està moblat
   
• Si disposa d'ascensor, aparcament, consergeria, piscina o gimnàs comunitari, vistes especials i zones comunitàries com jardí o terrat

Per a qui serà obligatori aplicar el preu de l'índex?

La primera condició perquè sigui obligatori aplicar el preu de l'índex és que el municipi on es troba hagi estat declarat com a zona tensionada. Si el propietari del pis té 5 o més pisos se'l considera un gran tenidor i aleshores el preu del lloguer del pis haurà de ser, com a màxim, el que marca el nou índex de preus.

Si el pis es posa per llogar per primera vegada o no ha estat llogat els últims 5 anys, l'índex també s'haurà d'aplicar obligatòriament independentment de quants pisos tingui el propietari.

Quins municipis són zones tensionades?

A Catalunya són les 140 poblacions que va marcar la Generalitat. Són aquells municipis on el cost del lloguer, sumat a les despeses i subministraments bàsics, supera el 30% dels ingressos o renda mitjana de les llars. O bé, aquells municipis on el preu de lloguer ha augmentat almenys tres punts percentuals per sobre del creixement acumulat de l'IPC en els darrers cinc anys.

Què passa amb els habitatges que no es troben en una zona tensionada?

Per als habitatges que no es trobin en zones tensionades no serà obligatori aplicar el rang de preus que marca l'índex. Així, els preus mínim i màxim obtingut amb la nova aplicació tindran únicament caràcter informatiu i les parts podran negociar lliurement la renda del lloguer.

Què passa amb els propietaris que tinguin menys de 5 pisos?

Encara que el pis es trobi en una zona tensionada, els propietaris no es veuran obligats a aplicar el rang de preus que ofereix l'índex de referència. Però sí que hauran de mantenir el preu del contracte anterior, amb la possibilitat d'actualitzar-lo amb l'IPC. Això és per aquells casos en què els propietaris van tenir llogat el pis en algun moment dels darrers 5 anys.

Si, per contra, lloguen el pis per primer cop, o després de 5 anys buit, sí que hauran de fixar el preu d'acord amb el que digui l'índex.
 

Quin tipus de contractes queden exclosos d'aplicar l'índex?

Els contractes de locals, els pisos de lloguer de temporada, d'arrendament d'habitacions i els pisos turístics no estan obligats a aplicar l'índex de referència.

Com pot modular-se el preu del lloguer en cas de reformes?

Si el propietari ha fet grans rehabilitacions al pis en els últims dos anys, obres d'accessibilitat o millores que generin un estalvi energètic del 30%, aleshores podrà incrementar la renda del lloguer fins a un 10%. També ho podrà fer quan la duració del contracte sigui de 10 anys o més i si es pacten pròrrogues obligatòries.

Soc llogater, segueixo al mateix pis i toca renovar el contracte. En què m'he de fixar?

En cas de trobar-se en zona tensionada, el preu no pot superar el del contracte que acaba de finalitzar, independentment si el propietari és o no un gran tenidor.

Només en cas que el preu del contracte que acaba estigui per sobre del preu màxim que indiqui l'índex, el preu del nou contracte s'haurà d'ajustar a l'índex si el propietari és un gran tenidor. Si no ho és, no estarà obligat a baixar-lo.

Busco pis de lloguer. Què he de tenir en compte?

En cas que m'interessi un pis que es troba en zona tensionada, que es posa per llogar per primera vegada o que no ho havia estat en els darrers 5 anys, el preu s'ha d'ajustar a l'índex.

Si el pis que vull llogar sí que havia estat llogat en algun moment dels darrers 5 anys, la renda no podrà ser superior al preu que figurava en el contracte anterior, actualitzat, si ho vol el propietari, amb l'IPC.
 

Què passa si el propietari no vol ajustar el preu de lloguer?

De moment no s'han previst sancions pels propietaris que no ajustin el preu tot i quedar-ne obligats per l'índex. El ministeri d'Habitatge indica que es tracta de contractes privats i que, per tant, s'aplica el dret comú. En aquests casos, recomana adreçar-se a les oficines dels consumidors.

El Sindicat de Llogateres ja ha dit que estarà especialment vigilant per garantir el compliment de la regulació de preus i s'ofereixen per intercedir en els conflictes que hi pugui haver entre propietaris i llogaters.

Com podem esbrinar si el propietari és un gran tenidor?

La Generalitat està treballant en un cens de grans tenidors que es podrà consultar a finals d'any. Mentrestant cal adreçar-se als Registres de la Propietat. Podem començar pel registre del municipi on hi ha el pis que volem llogar.

Amb el nom complet i NIF del propietari, es pot demanar un Servei d'Índex, que recollirà una llista dels Registres de la Propietat on el propietari té immobles. Finalment, haurem d'anar a cada registre i demanar una nota simple de cada finca. Com explica el Sindicat de Llogateres, aquestes consultes tenen un cost.

Com podem saber si tot el bloc on hi ha el pis que volem llogar és de la mateixa propietat?

Fins que no estigui disponible el cens de grans tenidors, podem esbrinar-ho a través de la pàgina web de la Seu Electrònica del Cadastre. Si s'hi introdueix l'adreça del pis o la referència cadastral es pot saber si tota la finca és del mateix propietari. Si consta que la parcel·la no té divisió horitzontal és que tot el bloc pertany a una mateixa persona o societat.

Com podem conèixer l'import del lloguer del contracte anterior?

Tant si la gestió la fa un professional immobiliari com directament un particular, estan obligats a comunicar el preu del contracte anterior. En el nou contracte ha de constar el preu del contracte anterior, i el nou preu amb l'actualització de l'IPC. La llei també preveu que en el contracte també hi consti a títol orientatiu el valor de l'índex de referència d'aquell pis.