Així s'aplicarà el nou impost de plusvàlua: el contribuent podrà triar l'opció més barata

En el Consell de Ministres d'aquest dilluns s'ha acordat omplir el buit legal que havia deixat la sentència del Tribunal Constitucional sobre l'impost de plusvàlua. La sentència que tombava l'impost -dictada a finals d'octubre- ha fet reaccionar per fi Hisenda, després d'anys d'avisos.

Era la tercera vegada que el Constitucional sentenciava contra aspectes d'aquest impost: el 2017 el va declarar nul si no hi havia hagut guanys, i el 2019 en els casos que la quota a pagar fos més alta que l'increment real que hagués aconseguit el venedor.

Fins ara, l'impost donava per fet que els terrenys pujaven sempre de valor. Ara, l'objectiu, segons Hisenda, és que l'impost reflecteixi en tot moment la realitat del mercat immobiliari.

Un impost favorable per al contribuent

Carmen Pérez-Pozo, fundadora de Bufet Pérez-Pozo, afirma que és el primer cop que l'Agència Tributària fa un plantejament que és més favorable per al contribuent.

La principal novetat és que hi haurà dues opcions a escollir a l'hora de calcular l'impost, i el contribuent podrà fer el càlcul i triar la que li convingui més. És a dir, la que li acabi resultant més barata.

A més, si l'operació de venda, traspàs, herència, etc. d'un immoble no representa cap guany, el contribuent quedarà exempt de pagar l'impost tal com demanava el Constitucional des del 2017.

Per exemple, si un immoble va ser adquirit el 2007 per 300.000 € i es ven el 2021 per 290.000 €, el contribuent no haurà de pagar cap impost, perquè no n'obté cap guany.

Dues opcions, dos exemples

La primera opció de càlcul és la plusvàlua objectiva: una fòrmula que consisteix a multiplicar el valor cadastral dels terrenys per uns coeficients determinats per Hisenda.

Els coeficients s'aniran actualitzant anualment en funció del mercat immobiliari i van des del 0,13, quan hagi transcorregut un any entre la compra i la venda, fins al 0,45 quan hagin passat 20 anys o més.

La segona opció consisteix a calcular la plusvàlua real: fer el càlcul de la diferència entre el valor que els terrenys tenien quan es van comprar i quan es van vendre. Si el resultat del càlcul és inferior al del sistema objectiu -com és previsible que passi en la majoria dels casos-, es podrà escollir pagar aquest import.

Quan la plusvàlua real és superior a l'objectiva

Si un habitatge es va adquirir el 2017 per 310.000 euros i el 2021 es ven per 350.000 euros, la plusvàlua de l'operació seria de 40.000 euros.

Si a la data de venda el valor cadastral total és de 100.000 euros, dels quals 60.000 representen el valor cadastral del sòl i 40.000 el valor cadastral de construcció, la plusvàlua real que se li imputarà al contribuent serà el 60% de 40.000, és a dir, 24.000 euros.

Amb el mètode objectiu es multiplicaria el valor cadastral del sòl (60.000 euros) per 0,17 (coeficient per a una operació amb quatre anys d'interval entre la compra i la venda), i el resultat serien 10.200 euros.

En aquest cas, el contribuent triaria pagar la plusvàlua objectiva de 10.200 euros, en lloc de la plusvàlua real de 24.000 (a la qual caldria aplicar el percentatge establert per l'Ajuntament corresponent i que la llei fixa en un 30% com a màxim).

Quan la plusvàlua objectiva és superior a la real

Si un habitatge es va adquirir el 2014 per 250.000 euros i el 2021 es ven per 260.000 euros, la plusvàlua de l'operació seria de 10.000 euros.

Si a la data de venda el valor cadastral total és de 100.000 euros, dels quals 20.000 corresponen al valor del sòl i 80.000 al valor de construcció, la plusvàlua real que se li imputarà al contribuent serà del 20% de 10.000, és a dir, 2.000 euros.

Amb el mètode objectiu es multiplicaria el valor del sòl de 20.000 per 0,12 (coeficient per a una operació amb set anys d'interval entre la compra i la venda), amb un resultat de 2.400 euros.

En aquest cas, sortiria a compte tributar per la plusvàlua real (2.000 euros) en lloc de per l'objectiva (2.400 euros).

Sense caràcter retroactiu, però amb escletxes

Una altra de les novetats és que quan entre la data d'adquisició i de venda hagi passat menys d'un any s'hauran de pagar les plusvàlues generades per tal d'evitar l'especulació. Fins ara, l'impost no s'havia de pagar durant el primer any.

La sentència del Tribunal Constitucional no és retroactiva, per tant només hauria de beneficiar els que ja haguessin fet una reclamació abans de la sentència, i que ara hauran d'esperar resposta.

El Tribunal Constitucional hauria tancat la porta a poder recuperar els impostos pagats. Tot i així, alguns experts hi veuen una escletxa per recuperar els dels últims quatre anys.

Carmen Pérez-Pozo afirma que els efectes de la nulitat d'aquests articles donen dret als contribuents que hagin pagat l'impost fins a 4 anys abans de la sentència -d'acord amb el període de prescripció fiscal- a reclamar la quantitat que s'ha ingressat indegudament.

Un al·licient per als ajuntaments

El decret-llei dona resposta als ajuntaments, que són els que cobren aquest impost, i que amb la sentència del Tribunal Constitucional (amb efecte immediat) s'havien quedat sense una font d'ingressos important.

El 2018, per exemple, van recaptar més de 2.600 milions d'euros -500 a Catalunya- amb aquest impost. A partir d'ara hauran de restar, però, la part que deixaran d'ingressar els contribuents que no obtiguin cap guany.

Els municipis també podran corregir a la baixa els valors cadastrals del sòl fins a un 15 per cent per adaptar-los una mica més a la realitat immobiliària.

Els ajuntaments tindran sis mesos per adaptar-se a la norma, però Hisenda aclareix que, un cop ja s'ha publicat el decret al BOE, aquest dimarts, l'impost serà vigent a partir de dimecres. Per tant, es tanca el parèntesi de dues setmanes en què l'impost ha estat invalidat.