Com pujaran els lloguers a partir del 2025? Així funciona el nou índex que substitueix l'IPC

A partir del gener, entra en vigor el nou índex per calcular la pujada del preu del lloguer quan toqui fer-ne la revisió anual: l'anomenat Índex de Referència d'Arrendaments Urbans. Amb quin objectiu? Evitar increments desproporcionats en la renda, segons defensa el govern espanyol. 

A quins contractes afecta?

El nou índex, que substitueix l'IPC com a referència per actualitzar els lloguers, afecta només aquells contractes de lloguer signats després de l'entrada en vigor de la llei espanyola d'habitatge, el 25 de maig del 2023. 

Amb el nou índex, el lloguer pujarà menys que amb l'IPC?

Sí, però només quan l'IPC estigui per sobre del 2%. El nou índex també té en compte l'IPC, però introdueix valors correctors per moderar l'increment del preu dels lloguers en cas aquesta inflació superi el 2%. 

"De manera que si, per exemple, l'IPC és un 5%, acabarem aplicant un 3,5% d'increment del lloguer", resumeix el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, en declaracions a Catalunya Ràdio.

Quan es publicarà l'índex?

Cada mes, l'Institut d'Estadística calcularà el resultat del nou índex i, per tant, el percentatge que s'ha d'aplicar a la renda per fer-ne la revisió anual. El primer es publicarà el 2 de gener. 

Què faran, ara, els propietaris? 

"Els propietaris intentaran mantenir els contractes anteriors el maig del 2023 per poder aplicar l'IPC", tal com vaticina Gorgues. I és que, si signen un nou contracte, no podran apujar tant el lloguer. 

Si els contractes es van allargant, quan han passat 8 anys de la seva signatura entren en una situació de tàcita reconducció, que vol dir que es van renovant any rere any. I Gorgues preveu que molts amos de pisos optaran per aquesta via. 

Per la seva part, altres fonts del sector com Lloguer Segur o Pisos.com asseguren que aquest índex desincentivarà el lloguer i farà que hi hagi encara menys oferta d'habitatges. 

Què en diu, el Sindicat de Llogateres?

En la mateixa línia, la portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Alcarazo, denuncia que el fet que l'índex només s'apliqui als contractes que s'han firmat a partir de l'entrada en vigor de la llei estatal d'habitatge deixa desprotegits la majoria d'arrendataris: 

"Quants llogaters han firmat contractes després del maig del 2023? Potser estem parlant que només un 10% dels llogaters estan protegits, o fins i tot menys. I la resta, estem absolutament desprotegits."

Per això, Alcarazo assegura que des del Sindicat de Llogateres continuaran sortint als carrers i explica que "les vagues de lloguers ja han començat a Catalunya i a Madrid, i sembla que serà l'únic llenguatge que entenen". 

Com es calcula?

L'índex serà el valor mínim entre tres indicadors: l'IPC, l'IPC subjacent i una nova taxa creada expressament per al càlcul del lloguer. És el dir, el més baix entre aquests tres serà el topall que s'aplicarà en l'actualització de la renda.

A continuació, expliquem què és cadascuna de les tres taxes:

Taxa de variació anual de l'índex de preus del consum (IPC)

És la taxa que recull l'increment de preus d'un mes en relació amb el mateix mes de l'any anterior i que es publica mensualment. A tal d'exemple: al novembre, per exemple, l'IPC --també en diem inflació-- va ser del 2,4% a Espanya. L'estiu del 2022 va arribar a estar per sobre del 10%, com mostra l'INE en aquesta taula. 

Taxa de variació anual de l'IPC subjacent

Aquesta dada també es publica cada mes i reflecteix l'augment anual dels preus, però, a diferència de l'IPC, no inclou aliments frescos ni energia, que fluctuen molt d'un mes a l'altre. Per això, es considera menys volàtil.

Al novembre, la inflació subjacent va ser del 2,4% com l'IPC general, però hi ha hagut mesos que hi havia molta diferència entre les dues taxes. El febrer del 2023 va arribar al rècord del 7,6%.
 

Taxa de variació anual mitjana ajustada

És la taxa creada expressament pel govern espanyol per al lloguer. Per calcular-la, es prendrà com a base l'IPC i l'IPC subjacent, però també tindrà en compte la situació del mercat del lloguer i les previsions de pujada de preus del consum.

Es calcula amb aquesta fórmula que recull el BOE: 

Hi haurà més transparència?

Tot i que no es tracta precisament d'una fórmula senzilla, el secretari d'estat d'Habitatge, David Lucas, ha assegurat que el sistema es posa en marxa per ajudar que els ciutadans puguin saber com s'actualitza el preu del seu lloguer d'acord amb una eina que "vol aportar més transparència i donar seguretat a propietaris i inquilins". 
 

El nou índex també afecta les zones tensionades?

Sí. Aquest és un mecanisme complementari al control de preus dels lloguers en zones tensionades que també preveu la llei espanyola i que, de moment, només s'està aplicant a Catalunya. Ara, ja són 271 els municipis on pot aplicar-se el topall de preus perquè es consideren tensionats.