Com solucionem l'accés a l'habitatge? Una carrera de fons amb punts de vista contraposats

La manca d'habitatge assequible i la manera d'abordar el problema ha generat un debat encès amb posicions ideològiques molt enfrontades al voltant de les possibles solucions que poden ajudar a redreçar el problema i revertir el desequilibri existent entre oferta i demanda.

Aquestes són algunes de les principals mesures que destaquen els experts amb qui hem parlat.  

Augmentar el parc d'habitatge protegit 

Catalunya i Espanya es troben a la cua europea en habitatge de protecció social. Aquí només suposen el 2,5% respecte del total de llars. Un percentatge lluny del dels Països Baixos o Àustria, on oscil·la entre el 30% i el 24%, respectivament. El Regne Unit o França multipliquen per 7 el nostre nivell, mentre que per sota d'Espanya i Catalunya només trobem Portugal, Grècia i diversos països de l'Europa de l'Est. 

Durant anys la normativa ha jugat en contra del parc públic d'habitatges, perquè aquest tipus de pisos perdien la qualificació --normalment al cap de 25 anys-- i passaven al mercat lliure.

Es calcula que 9 de cada 10 habitatges de protecció oficial s'han perdut. Una tendència que continuarà amb aquells construïts o aprovats abans del decret llei del 2019, que determina que a partir de llavors si es tornen a vendre no podran augmentar el seu preu més enllà de l'IPC. L'actual legislació intenta, doncs, revertir el problema.     

"Tot aquell esforç financer i econòmic que havia fet l'administració per la construcció d'aquells habitatges es volatilitzava i aquella plusvàlua que es generava quan la família que havia adquirit l'habitatge protegit el venia al mercat lliure, aquell increment de valor de l'habitatge se'l quedava la família, i no retornava a la col·lectivitat", explica Judith Gifreu i Font, professora de Dret Administratiu de la UAB i codirectora de la càtedra de Barcelona d'Estudis d'Habitatge.  

El Pla Territorial Sectorial d'Habitatges ja estableix que d'aquí a 20 anys els municipis en àrees de demanda residencial forta i acreditada de Catalunya hauran de disposar d'un parc mínim d'habitatges destinats a polítiques socials del 15% respecte del total d'habitatges principals existents als municipis i, respecte als habitatges de lloguer assequible, s'haurà d'incrementar fins a arribar al 9%. Percentatges similars als que existeixen avui a Europa. 

Un pla ambiciós que, segons Gifreu, "fa imprescindible comptar amb la col·laboració del sector privat," perquè, assegura, l'administració sola no pot garantir la promoció d'habitatge en aquesta proporció. 

Per Jordi Jofre, professor del Departament d'Economia de la Universitat de Barcelona i investigador a l'Institut d'Economia de Barcelona, "s'ha d'intentar fer tot el que es pugui i una mica més segurament, però tampoc és realista pensar que a curt o mitjà termini aconseguirem tenir un parc d'habitatge social de lloguer de les dimensions que tenen altres pisos europeus". 

Tanteig i retracte 

Mentre les polítiques de construcció d'habitatge protegit avancen cal, però, segons els experts, aprofundir en d'altres que permetin disposar de manera més immediata de vivenda i una d'elles és el tanteig i retracte.

Es tracta d'un mecanisme que s'està utilitzant des del 2015 i que estarà vigent, si no hi ha pròrroga, fins al 2027 i que situa l'administració en una posició preferent per adquirir habitatges afectats per una execució hipotecària per davant de qualsevol altre interessat.

De moment, amb aquest sistema i fins a l'octubre del 2024 --últimes dades disponibles-- ja s'han adquirit 4.735 habitatges, que com explica Gifreu van destinats als casos més urgents:

"Són habitatges que s'estan destinant gairebé exclusivament a les taules d'emergència, és a dir, a famílies vulnerables. Per tant, avui en dia no hi ha una solució per a les famílies de classe mitjana, mitjana-baixa, que també tenen problemes d'habitatge. L'estoc és tan petit que de moment són mesures que s'estan destinant a emergència habitacional."

Mobilitzar habitatge buit 

També per aquells perfils més vulnerables, els experts aposten per mobilitzar l'habitatge buit i posar-lo a disposició de les administracions, tal com defensa Judith Gifreu i Font:

"I per què? Com convèncer? Dient: 'Jo, administració, et pagaré mensualment la renda de lloguer, i quan s'acabi el període de cessió voluntària d'aquest habitatge, te'l tornaré amb bones condicions'."

En definitiva, diu Gifreu, donar seguretat jurídica al propietari per evitar que derivi el seu pis al mercat de venda en comptes del de lloguer. I, en aquest sentit, parla de la figura de "l'inquiokupa":

"La persona que paga el primer mes, paga el segon, però de cop i volta esdevé el que s'anomena un 'inquiokupa', que és una persona que es queda a l'habitatge i no marxa."

Segons les darreres dades disponibles, ara per ara, hi ha 25.582 pisos buits, quan va obrir-se el registre de pisos buits el 2015, fregaven els 50.000. 

Ajudes al lloguer 

L'any passat a Catalunya es van destinar més de 152 milions d'euros en ajuts al pagament de lloguer, una xifra que inclou l'import corresponent al Bo Jove aprovat l'any 2022 que s'atorga per dos anys. Un capítol que no ha parat de créixer de forma continuada els darrers anys, però que com explica Jofre, és encara petit si ho comparem amb països de l'entorn europeu.

Ara bé, són ajudes que també caldria revisar, segons el professor del Departament d'Economia de la Universitat de Barcelona:

"En algunes circumstàncies acaben incrementant el preu del lloguer, amb la qual cosa acaben sent una transferència del sector públic cap als propietaris, per funcionar bé haurien d'estar restringides als col·lectius més vulnerables, que no fossin generals per a tots els llogaters."   

Topall al preu dels lloguers 

La nova llei d'habitatge contempla que les comunitats autònomes puguin declarar zones tensionades i establir així topalls al preu de lloguer. L'única que ho està fent de moment és Catalunya. En un inici, dels 947 municipis se'n van declarar 140 de tensionats i darrerament, a l'octubre, s'ha ampliat la llista amb 131 més. Per tant, són ja 271 els municipis on pot aplicar-se el topall de preus.  

De fet, la fórmula ja s'havia provat a Catalunya la tardor del 2020. Va estar vigent fins al 2022, quan el Tribunal Constitucional va eliminar-la perquè considerava que envaïa competències de l'Estat. "Té l'avantatge", explica Jofre, "que no requereix recursos pressupostaris, que es pot aplicar d'un dia a l'altre, però pot reduir l'oferta de pisos de lloguer si hi ha propietaris que veuen que els topalls són massa baixos". 

Segons un estudi de Jordi Jofre, amb Maria Noé Segull i Rodrigo Martínez Maza, l'aplicació en aquell primer moment va ser efectiva, va reduir els preus i no va reduir l'oferta, però el context, reconeix, era diferent.  

L'aplicació ara, després d'uns mesos, ha tingut altres efectes. Si bé al segon trimestre d'aquest 2024 el preu del lloguer va caure un 5% a les zones tensionades, es va detectar també una caiguda històrica en el nombre de contractes. El govern ho atribueix a un desplaçament del mercat de lloguer residencial cap al del pisos de temporada, per esquivar el topall. 

Des de l'Incasòl, de fet, han observat un creixement significatiu en el nombre d'aquests contractes que a finals de juny eren només 1.193 i a principis d'octubre s'enfilaven als 9.709.  

Per Jofre és important que estigui ben dissenyat i, segons la seva opinió, a Catalunya el disseny "s'havia d'haver fet millor, i s'havia d'haver tapat aquesta porta, fent que també s'apliqués el control als lloguers de temporada".  

Gifreu es mostra escèptica amb la norma, reconeix que en la situació crítica en què estem poca cosa més es podia fer, però adverteix que el que no pot fer l'administració és externalitzar les mesures i derivar-les al sector privat.

"El que passa és que el sector privat ha de suportar la minva econòmica que representa la contenció de preus, mentre que el benefici és col·lectiu i a cost zero per a l'administració."

Gifreu destaca a més efectes perversos de la normativa, que, diu, està millorant les condicions de la persona que ja té un habitatge de lloguer, però impossibilita o dificulta moltíssim aquells que hi volen accedir i parla del "càsting immobiliari" pel qual han de passar els que volen arrendar un pis:

"Quan es publica una oferta de lloguer, aquest habitatge té, de cop i volta, el mateix dia, 500 nòvies, tothom el vol... Aleshores què fa el propietari? Tria la família o la persona que té unes millors condicions i la resta en queda fora." 

Limitar la compra d'habitatge a residents 

Segons un informe de l'Observatori Desca "Dret a l'habitatge i mercat global especulatiu" entre el 2020 i el 2021 la compravenda d'habitatge per part de no residents a Catalunya va disparar-se un 61%; aquesta demanda internacional va suposar un 30% del total el 2022.   

Davant aquesta situació l'informe analitza diverses mesures pioneres on es limita la compravenda d'habitatge als no residents. I en aquest sentit expliquen el cas de Canadà on s'ha prohibit la compra d'habitatge a tot aquell que no sigui canadenc i a qualsevol empresa estrangera. La mesura, que va començar a aplicar-se al 2022, ha estat prorrogada per dos anys més, i estarà vigent fins al gener del 2027. 

Nova Zelanda també va prohibir l'any 2018 als estrangers comprar propietats immobiliàries, amb l'excepció de ciutadans d'Austràlia i Singapur, amb qui el país té signats acords de lliure comerç. 

A territori de la UE, en canvi, la lliure circulació de persones i capitals fa molt difícil una prohibició expressa a la compra per part de ciutadans d'altres països membres, tal com va recordar el passat març la comissària europea de serveis financers, Mairead McGuinness.  De fet, legislacions similars s'han tirat endavant a Grècia, Flandes, Salzburg o el Tirol, i finalment han estat derogades pel Tribunal de Justícia de la Unió Europea.  

Als Països Baixos han buscat una altra fórmula. Han optat per prohibir a Amsterdam, a Utrecht, però també als barris més tensionats d'una vintena de localitats, el lloguer de vivendes adquirides almenys 4 anys enrere, sempre que s'hagin adquirit per sota d'un determinat preu. Un llindar que en el cas d'Amsterdam és de 512.000 euros.

Una carrera de fons

Quin efecte poden tenir aquestes mesures? L'escassetat d'habitatge assequible té solució realment? Està en mans de l'administració?  

Gifreu és optimista, "l'increment de la dotació pressupostària, acompanyada d'un conjunt molt plural de mesures, poden fer que el problema de l'habitatge es pugui arribar a solucionar a llarg termini, no ara per ara, però si som constants i som eficients es pot arribar a fer".  

Barcelona, però, reconeix que és un cas a part, on s'ha de jugar a millorar la mobilitat sostenible "i potser també apostar per una descentralització de moltes activitats econòmiques i de funció pública, repartir-ho amb l'àrea de Barcelona o amb altres ciutats importants de Catalunya".  

Jofre, en canvi, creu que hi ha causes que originen el problema que difícilment podran revertir les administracions. "La globalització ha reforçat la demanda per viure a ciutats globals d'èxit, i Barcelona i l'àrea metropolitana en serien un exemple." Es tracta de causes permanents, conclou "haurem d'anar veient com amb les polítiques podem alleugerir-ho i anar gestionant aquesta crisi d'accessibilitat, però és un problema que ha vingut segurament per quedar-s'hi".