De les criptos al totxo: l'especulació ara és amb el lloguer i venda d'habitacions

"Compra una habitació com a inversió", és l'extrem al qual ha arribat un mercat d'habitatge que porta anys desbocat. Si fins ara l'especulació sempre havia estat a comprar i vendre pisos, una nova onada divideix els pisos en habitacions per treure suc fins a l'últim metre quadrat, tant per llogar, com ara també, per vendre.

És una onada popularitzada a les xarxes per molts "inversors" que abans havien provat sort al món de les criptomonedes, i que ara, han trobat el seu nou Eldorado al sector immobiliari. Compren pisos barats a barris obrers, els reformen i els divideixen en habitacions per llogar-les, o fins i tot, vendre-les.

El boom de les habitacions no és casualitat. Sorgeixen d'una realitat: el preu dels lloguers és inassolible a ciutats com Barcelona i cada vegada hi ha menys oferta. Però hi ha un factor que ha atret especialment els inversors: les habitacions no depenen de la llei d'habitatge, i d'aquí s'ha creat el caldo de cultiu per a tot tipus d'invents: des del fraccionament de pisos fins a la venda d'habitacions. Des de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge creuen que tot plegat s'ha convertit "en una selva".

Llogar per habitacions, un buit legal desregulat

"M'encanta el lloguer d'habitacions, perquè deixa unes rendibilitats molts més altes que el lloguer a llarg termini, no depens de la llei d'arrendaments urbans (LAU), per tant no té tants problemes i la demanda creix desmesuradament", amb aquesta claredat s'explica Mr. Madurga, Jesús Madurga, autoanomenat com "el rei de les inversions".

Explica als seus milers de seguidors a Instagram com compra als barris més barats i pot treure més rendibilitat reformant els pisos i llogant per habitacions. Amb aquest esquema, ja ha comprat desenes d'habitatges a tot Espanya.

Les habitacions, al regir-se pel Codi Civil i no per la LAU, no tenen cap topall de pujada, fixat en el 2% en el cas de lloguers convencionals, tot i que ara hagi caigut fins després de les eleccions; ni durada, quan el lloguer d'un pis és de com a mínim 5 anys.

Vendre habitacions, el nou negoci

El youtuber Uri Vyce, Oriol Valls, parla precisament del desbocat preu de les habitacions per oferir una solució: "No lloguis una habitació, compra-la." Mentre ensenya als seus més de 200.000 subscriptors els secrets per guanyar diners amb l'immobiliari, ha fet un pas més: vendre habitacions amb la creació de la web habitacion.com.

També ha invertit i fet difusió del món cripto. Ara, ensenya les bondats perquè qui vulgui, pugui comprar una habitació, tot i que no pugui permetre's un pis sencer. I aquesta habitació per uns 35.000 euros, assegura, pot ser una opció per viure-hi o llogar-la a tercers per treure'n una rendibilitat:

"Oferim comprar habitacions pels mateixos 400 euros al mes que qualsevol pagaria per llogar una habitació, la diferència és que no llençarà els diners i després pot recuperar la inversió."

Adeu als menjadors

Tècnicament no es ven una habitació, sinó un percentatge del pis equivalent a la mida de l'habitació, però amb dret d'ús de les instal·lacions comunes del pis. Ara bé, l'objectiu és treure profit de cada racó del pis, per això, transformen els menjadors en més habitacions tancades amb clau. El resultat: pisos on dins hi ha una cuina i diferents minipisos d'uns 20 metres quadrats.

El nou "invent" no està exempt de polèmica, perquè tot i que el seu fundador assegura que es farà un contracte a part que castigaria incompliments com el mal comportament, al final un possible comprador o inversor pot acabar captiu d'un immoble amb diferents propietaris que ni coneix, tot i que s'hagi firmat un contracte.

És una empresa que acaba de començar, només porta un mes, però Valls explica que ja tenen llista d'espera i que ja estan tancant la compra de més pisos per créixer. De fet, els pisos seran de la plataforma i oferirà finançament a qui ho necessiti i compleixi els requisits.

Pisos per fraccions, el món cripto a l'immobiliari

L'extrem, però, és la idea que ha tingut un jove francès amb l'app Equito. No és nou, perquè al món cripto ja fa temps que s'ha aplicat als habitatges, però a Barcelona ha arribat de la mà d'aquesta empresa.

El fundador, Robin Decaux, explica: "Equito compra habitatges, els reforma i els lloga a estudiants, sempre a grans capitals amb mitjans de transport al costat." El rèdit que treu llogant habitacions a estudiants fa que aquests beneficis es reparteixin entre els seus inversors.

Però aquests inversors no es compten amb els dits d'una mà, ni tan sols amb dues. En un pis que tenen al barri de la Teixonera tenen més de 600 inversors, perquè la seva idea consisteix a fraccionar els immobles en participacions de 100 euros, en tokens, com si fossin accions d'una empresa. "Fraccions petites perquè qualsevol pugui sentir-se propietari a petita escala, democratitzar la inversió immobiliària", explica Decaux.

Aquestes participacions de 100 euros en realitat són tokens, com una lletra del tresor però amb el món cripto pel mig. És el que s'anomena "tokenització d'actius". El negoci real que hi ha darrere i que dona els beneficis és, en tot cas, el lloguer d'habitacions.

Una habitació no és dret a l'habitatge

Tots aquests projectes expliquen que tenen l'objectiu de generar nou habitatge, perquè no hi ha oferta. Però des de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge, l'economista i presidenta de l'entitat, Carme Trilla, recorda que viure en una habitació "no es pot considerar dret a l'habitatge, perquè tothom qui ha compartit sap que no es reuneixen en molts casos les condicions d'habitabilitat amb relació a les necessitats de les persones, més enllà d'una situació temporal".

Trilla aposta per la regulació, perquè qui vulgui llogar una habitació necessiti una llicència com passa amb els apartaments turístics:

"Si aquest lloguer d'habitacions es fa com un negoci, doncs que passi com qualsevol qui posa un negoci a la ciutat, així podràs saber què tens i controlar-ho".

Obra nova per llogar per habitacions

Però aquest negoci ja no és un fet impulsat per quatre inversors. Promotores com Realia ja recomanen comprar promocions de pisos nous a Sabadell com una inversió, per a després, llogar-los per estances, per habitacions. La Generalitat diu que està mirant de regular-ho, però qui en té les competències i talla el bacallà és l'Estat. I la llei d'habitatge, ara per ara, no ho recull.

El fenomen de les habitacions és un capítol més del desbocat mercat de l'habitatge, que va veure com l'entrada d'Airbnb i els seus lloguers turístics fa una dècada ho sacsejaven tot. Es podia guanyar el mateix llogant un pis a un turista durant una setmana a Barcelona, que llogant-lo un mes a una família. Aquest fenomen ara es repeteix amb les habitacions, perquè si abans eren els turistes, ara són molts estudiants internacionals (o els seus pares), amb un poder adquisitiu més alt, els qui poden permetre's pagar fins a 700 euros per una habitació.

Però els preus estan desbocats. S'ofereixen habitacions per més de 700, 800 i 1.000 euros. Un vídeo que es va viralitzar a TikTok ensenyava com unes estudiants americanes pagaven 5.000 euros per un pis a l'Eixample entre set. En realitat, pagaven 700 euros per un llit, compartint habitació amb tres persones més. No és un cas aïllat, molts estudiants estrangers paguen més de 600 euros per compartir amb cinc i sis persones, el que fa que es paguin lloguers de més de 3.500 euros.

Entre 7 paguen 5.000€/mes per un pis.
La mort dels barris, avall i sense frens. pic.twitter.com/TQEQlb0czW

— jordi Magrinyà (@JordiMagrinya) May 11, 2023