El mercat immobiliari dual: més vendes i hipoteques, però menys habitatge assequible

El mercat immobiliari ha esdevingut dual. Mentre que, per una banda, la venda de pisos puja i també la contractació d'hipoteques, una part de la població queda fora de joc a l'hora d'accedir a un habitatge.

El mateix sector bancari fa aquest diagnòstic: "L'any que ve també explicarem que el mercat immobiliari s'ha comportat bé, amb moltes vendes i hipoteques, i amb una pujada de preus entre el quatre i el sis per cent, segons on", explica Santos González, president de l'Associació Hipotecària Espanyola. "Però també podem dir que s'estarà aprofundint el problema per a una part de la població, la que no té recursos", afirma.

El tercer trimestre del 2024, amb les últimes dades disponibles, el preu l'habitatge nou pujava un 9,8%, i el de segona mà, un 6,4%. El preu del lloguer es va frenar a la part final de l'any allà on s'aplicava el topall, però es manté en nivells de rècord. I, de retruc, ha baixat l'oferta de pisos, redireccionada cap als lloguers de temporada.

Tan lluny i tan a prop de la bombolla

Quan es parla de mercat immobiliari és inevitable tenir com a referència la bombolla que va desembocar en la crisi del 2008 cap endavant. Avui, la crisi de l'habitatge torna a ser la primera preocupació ciutadana, però els factors que ho expliquen no són ben bé els mateixos, per bé que el resultat final és semblant --la dificultat per accedir a una primera residència--.

La compravenda de pisos a Catalunya mou xifres semblants a l'etapa final de la bombolla, però amb diferències de fons i forma respecte a aquell moment.

L'any passat es van vendre a Catalunya 99.592 habitatges, un 8,4% més que el 2023: exceptuant el pic del 2022, després del parèntesi de la pandèmia, és la xifra més alta des del 2007.

Ara bé, bàsicament es tracta de pisos de segona mà, 80.590, mentre que d'obra nova només se'n van vendre 19.002.

En canvi, la bombolla immobiliària va ser, sobretot, de construcció de pisos nous. El 2005, el pic de vendes, a Catalunya es van vendre 166.562 habitatges, segons xifres oficials dels registradors. Gairebé la meitat dels pisos venuts, 87.242, eren nous.

Aquell va ser un fenomen que va girar al voltant, sobretot, de la construcció, i per aquesta raó, quan la bombolla va punxar l'impacte es va traslladar com una onada expansiva per gran part de l'economia; el sector de la construcció i proveïdors, tot el consum i llocs de treball que hi anaven lligats i, sobretot, la banca. A Espanya, aquest 2024 s'han venut 641.919 habitatges. L'any 2005 van ser 989.341.
 

Les hipoteques, claus

La bombolla immobiliària va ser, sobretot, una bombolla de crèdit. És cert que, llavors, part de l'impuls de la construcció i la compravenda de pisos s'explicava per factors demogràfics, creixement econòmic i d'increment de la demanda, però una altra part important d'aquell fenomen es podia atribuir al boom de les hipoteques barates i les facilitats per obtenir un préstec, amb uns tipus d'interès històricament baixos gràcies a la introducció de l'euro.

En casos extrems, s'arribaven a donar hipoteques per més del 100% del valor de taxació de l'immoble. L'any 2006, el pic de la compra a crèdit, a Catalunya van fer-se 243.246 hipoteques. Aquest 2024, la xifra queda lluny: 73.828.
 

Ara, en canvi, una part de les operacions es fan en efectiu, per part de famílies, empreses i inversors que es poden permetre pagar al comptat.

"No és un fenomen tan lligat a l'habitatge habitual sinó a les segones residències", explica el president de l'Associació Hipotecària. "El mercat funciona bé per a les rendes altes i mitjanes i, en canvi, funciona malament per a les rendes més dèbils, amb una capacitat d'endeutament escassa o nul·la, que es correspon amb els salaris més baixos".

L'habitatge nou, molt buscat

L'escassa oferta d'obra nova significa que les promocions que es van acabant es venen relativament ràpid.

Promotores com el GrupCorp expliquen que els projectes es venen "en vuit o nou mesos", segons Eduardo Martín, portaveu de l'empresa, que també apunta a la baixada de tipus d'interès del BCE com a incentiu per comprar.

Una de les seves promocions, a Esplugues de Llobregat, té 89 pisos, amb preus entre 250.000 i 650.000 pisos, i ja estan tots venuts: "Hi ha gent que es ven el pis perquè no el vol llogar, i amb els diners que ingressen se'n compren un altre".

"Quan diem que es necessita molt d'habitatge és cert, però també és cert que necessitem habitatge barat, perquè la gent que cobra el sou mitjà ho pugui pagar", insisteix Santos González, de l'Associació Hipotecària.