Entra en vigor la primera llei d'habitatge estatal: quan i com es posaran topalls de preus

La primera llei d'habitatge estatal ja és una realitat. Aquest divendres entra en vigor la llei, aprovada al Senat el 17 de maig gràcies a l'acord del govern espanyol amb els grups independentistes d'esquerres, l'endemà que s'hagi publicat al BOE.

La llei permet regular per primer cop el preu dels lloguers, en desvincula l'actualització a l'IPC i dona més marge de temps als desnonaments.

Per evitar increments descontrolats del preu del lloguer, el límit a les pujades per a aquest 2023 és del 2%, un percentatge que pujarà al 3% en les renovacions anuals dels contractes de lloguer el 2024.

De cara al 2025, el topall dels increments anirà lligat a un nou índex, inferior a l'evolució de l'IPC, que elaborarà l'Institut Nacional d'Estadística.

La llei també estableix que es puguin aplicar límits al preu dels lloguers en tots els habitatges que es trobin "en àrees de mercat tensionat". Sobre aquestes àrees, les zones on els preus són molt elevats, la llei estableix uns criteris perquè les administracions puguin determinar-les com a "entorns de mercat residencial tensionat".

Una zona es considerarà tensionada quan la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars de la zona o bé quan el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi augmentat almenys 3 punts per sobre de l'IPC durant els cinc anys anteriors.

A partir d'ara, la Generalitat definirà les zones tensionades. Hi haurà topalls als nous lloguers però no immediatament.

Renovacions abans que arribi el topall

En els dies previs a l'entrada en vigor de la llei hi ha hagut renovacions a correcuita per part de propietaris que volen esquivar el topall dels preus del lloguer.

Les agències immobiliàries que treballen amb petits propietaris han detectat una fuita de propietaris del lloguer d'habitatge habitual cap a altres modalitats o la venda, especialment en les grans ciutats.

És el que li ha passat a l'Estefania Padial Madueño, a qui se li acabava el contracte i la propietat ha intentat renovar-li abans que entrés en vigor la nova llei, apujant-li el preu un 30%. Finalment, li ha ofert una pròrroga d'un any. Ha explicat el seu cas en aquest reportatge del "Telenotícies migdia":

Més obstacles als desnonaments  

La llei inclou una bateria de mesures per dificultar els desnonaments de persones en situació de vulnerabilitat.

Els desnonaments amb data oberta queden totalment prohibits i hauran de tenir sempre dia i hora. Els propietaris no podran desnonar a llogaters vulnerables sense un acte de conciliació o arbitratge previ.

Es podran posposar dos mesos si el propietari és un particular i quatre si és un gran tenidor perquè les administracions busquin una alternativa d'habitatge a les famílies.

El propietari gran tenidor tampoc podrà iniciar una demanda de desnonament fins que no acrediti que els inquilins no són vulnerables.

A més, possibilita una pròrroga extraordinària d'un any en els contractes d'arrendament per situacions acreditades de vulnerabilitat social o econòmica.

Recàrrecs als habitatges buits

El text incorpora canvis en la definició de "gran tenidor". En comptes dels deu immobles actuals, a les anomenades "zones tensionades" seran aquells que en tinguin a partir de cinc.

També preveu recàrrecs d'entre el 50% i el 150% en l'Impost de Béns Immobles (IBI) per als habitatges buits durant més de dos anys, amb la finalitat d'impulsar el lloguer.

Els lloguers d'immobles destinats a habitatge tindran incentius fiscals amb la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d'habitatge habitual per estimular el lloguer a preus assequibles.

Els nous contractes de lloguer tindran un percentatge de reducció del 50%, que podria incrementar-se en funció de determinats criteris. Aquests incentius fiscals s'aplicaran a partir de l'1 de gener del 2024.

Una norma que hauran de desplegar les autonomies

Ara, les administracions han de definir com s'aplicarà aquest topall de preus i altres mesures de la llei, com la mediació en els desnonaments de famílies vulnerables.

La norma l'hauran d'anar desplegant les comunitats autònomes, que són les que en tenen, en bona part, la competència.

Amb aquesta llei, es vol millorar l'accés a l'habitatge, que tant el Banc d'Espanya com la Comissió Europea consideren un dels grans problemes estructurals de l'estat.

L'habitatge, al centre de la campanya

La llei entra en vigor quan falten poques hores perquè acabi la campanya de les eleccions municipals i autonòmiques del 28 de maig.

El govern espanyol ha fet de l'habitatge una de les principals banderes de cara a aquests comicis.

Més enllà d'aquesta llei, el president del govern espanyol, Pedro Sánchez, ha fet diversos anuncis electorals sobre aquesta qüestió: destinar 50.000 pisos de la Sareb a lloguer assequible, comprar sòl del Ministeri de Defensa per destinar-los a habitatge públic de lloguer, una línia de crèdits de l'ICO de 4.000 milions d'euros de fons europeus per finançar pisos de lloguer assequible o avals de fins al 25% de la hipoteca per a joves de fins a 35 anys o famílies.