Guerra pel preu del lloguer dels locals entre grans marques i els centres comercials

Als botiguers instal·lats en centres comercials i grans superfícies no els surten els números, ni tan sols a cadenes i franquícies, després de mesos tancats. Han estat els últims a poder obrir, i intenten renegociar els lloguers dels espais, però molts propietaris no cedeixen, o difícilment ho fan, com és el cas que les òptiques Cottet.

Totes les botigues de la firma, una cinquantena, ja estan obertes, però durant setmanes el tancament va ser pràcticament total. "Ni a la guerra s'ha tancat com s'ha tancat ara. Estar tres mesos sense ingressos significa matemàticament, a nivell de comptabilitat, que estàs en pèrdues", explica Xavier Cottet, director general de les òptiques.

I sense ingressos han hagut de negociar reduccions en els lloguers propietari a propietari, cosa especialment difícil quan a l'altra banda de la taula hi ha un centre comercial:

"Tots tenien raó: el propietari tenia raó i nosaltres teníem raó. Llavors hem tingut unes tensions amb els propietaris dels nostres locals que no havíem tingut mai."

L'obertura dels centres comercials, però, no ha servit per rebaixar tensions. Associacions de comerciants i grans cadenes ja advertien fa setmanes els grups parlamentaris que, arribat el moment, no podrien suportar les condicions de lloguer prèvies a la Covid. "El que volem és que les rendes que es paguen pels locals estiguin ajustades a la realitat de les vendes", explica Joaquín López, president de l'Associació de Comerciants AMICCA,

"Tu, quan signes un contracte d'arrendament, saps perfectament l'afluència que té aquest centre comercial, perquè, a més a més, t'ho comuniquen, hi ha mesuraments... I ells et donen un preu de lloguer en funció d'aquesta realitat. Si les afluències ara són de la meitat, un 30% o un 40%, doncs, mentre això estigui així, les rendes s'haurien d'ajustar."

AMICCA és una associació que va néixer el 2005 com a resposta a la bombolla immobiliària, amb l'objectiu de contenir el preu dels lloguers. I aquest és l'objectiu que es torna a marcar ara, buscant el consens i l'aliança amb altres associacions de comerciants, davant l'actual crisi de la Covid-19.

Els propietaris dels centres comercials s'hi resisteixen

TV3 ha parlat amb una bona part dels propietaris dels centres comercials, sovint en mans de grans grups d'inversió, però cap no s'ha volgut explicar en una entrevista. Alguns ja han mogut fitxa i han pactat condonacions totals o parcials per als mesos de tancament. Uns altres, en canvi, mantenen postures absolutament immobilistes.

Però les diferències van més enllà, i el que els comerços plantegen són rebaixes, no només pels mesos d'obligat tancament, sinó pels propers, on preveuen unes afluències menors. I aquí és on hi ha l'estira-i-arronsa, ara mateix, i on més dificultats hi està havent per arribar a acords.

Molts comerços ja han contactat amb despatxos d'advocats, com el de Fieldfisher Jausas, on han creat una plataforma d'afectats que ja aplega més de 350 botigues, moltes franquícies, per aconseguir acords col·lectius a llarg termini. "Les previsions que tenim són que les vendes al llarg del 2020 baixaran un 50% de manera generalitzada, tant en hostaleria i restauració com en retail i moda, i l'any vinent un 30%", explica Jordi Ruiz de Vila, soci de Jausas:

"I això com a conseqüència de tres factors: la baixada del consum a causa de la crisi --que encara no l'estem notant, però que vindrà--, la baixada del turisme --que ja s'espera de manera greu en zones de centres comercials que viuen del turisme--, i per les mesures de distància social i limitació d'aforament."

De moment, estan veient que els centres comercials estan fent, amb algunes excepcions, propostes individuals, acords a curt termini, fins al desembre d'aquest any. "Ells el que intenten són acords a curt termini, com a màxim desembre, octubre d'aquest any; amb algunes petites quitances de renda i bonificació, les mesuren en funció del màxim que pot pagar l'operador, no del que sigui just. I posen com a component essencial que has de renunciar a reclamar una modificació de l'arrendament en el futur  És clar, això té diversos problemes, perquè el problema no és només de l'any 2020, sinó que l'any 2021 està previst que el problema continuï, i a més a més d'una manera molt greu."

Atrapats per les clàusules dels contractes

Els botiguers se senten atrapats, no poden fer front als lloguers actuals, però tancar els obligaria a pagar fortes indemnitzacions als centres comercials per incompliment de contracte. "Aquests contractes", explica David Sánchez, president de Comertia, "estan pensats per a un compliment durant un determinat temps."

"Si tu vols anticipar la sortida, en molts casos tens l'obligació de pagar les rendes futures, tot i que no estiguis operant, i, segons les clàusules particulars, fins i tot amb penalitzacions, amb multes que poden fer que tancar un punt de venda et costi 200.000, 300.000 o 400.000 euros, a més a més de la pèrdua de la inversió que s'ha fet per poder operar".

Per això demanen a les administracions que anul·li aquestes clàusules i recorden que ja n'hi ha precedents: "Això ja va passar amb les clàusules terra dels bancs i allò va ser molt més complex. Per tant, ja hi ha precedents d'intervencionisme en aquest sentit", recorda Joaquín López:

"Són contractes que s'han signat, òbviament, i els empresaris els hem assumit, però ho hem fet en un marc de normalitat del cicle econòmic, no de pandèmia."

Trencar aquests contractes els permetria tancar botigues sense un cost econòmic tan elevat, i això, asseguren, afavoriria una negociació amb els propietaris dels centres comercials molt més equilibrada, perquè, si les botigues marxessin, hi tindrien més a perdre. "Evidentment, no trobaràs un nou operador, i el que trobis... les condicions econòmiques seran molt diferents, això obliga totes dues parts a ser raonables", expliquen des de Comertia.

Creixen els impagaments

Però, mentre la negociació es resisteix, els impagaments s'acumulen. "En general, aquesta situació provoca que hi hagi dificultat per poder atendre els rebuts i hi està havent, sí, impagaments en algunes circumstàncies", expliquen des d'AMICCA. "A la majoria els aconsellem que paguin el 50% del lloguer, que ho consignin, i després regularitzar-ho quan veiem les vendes que tenim realment", diuen des de JAUSAS:

"Perquè el que demanarem al jutge no és més que això: Escolti'm, deixi'm pagar el lloguer o modifiqui vostè el lloguer que tenim concertat amb el centre comercial, de manera que paguem una proporció de les vendes. D'entrada, volem pagar, pagar i negociar, i donar-nos un termini sense aquestes amenaces que ens posen sobre la taula. No volem que ens amenacin amb l'execució d'avals, ni nosaltres amenaçar amb demandes; volem negociar."

Col·lapse als jutjats

Però no serà una negociació fàcil i els advertiments ja han començat a arribar per part d'alguns propietaris de centres comercials: recorden a les botigues que el lloguer s'ha de pagar i que, si no, prendran les mesures legals, com ara executar els avals de fins a sis mesos que les botigues hi dipositen quan signen un contracte:

"Si no volen pactar, això acabarà als jutjats, perquè, per a nosaltres, és un tema de supervivència." Tot plegat podria desencadenar un col·lapse de casos judicials i, en el pitjor dels casos, podria comportar "un tancament generalitzat de molts grups". Tot depèn, expliquen els comerciants, de com es pugui repartir el dany entre les parts i també de l'evolució de la pandèmia, perquè un segon confinament a l'octubre impactaria en la campanya de Nadal i l'efecte, diuen, "podria ser catastròfic".