Infrahabitatge, lucre, despoblació i pisos socials: la nova llei del lloguer, a debat

Dijous va aprovar-se al Parlament una llei per limitar els increments de preus en el lloguer. Uns preus que havien caigut durant la crisi immobiliària, però que a partir del 2014 van començar a créixer, fins tancar el 2019 amb un increment a la ciutat de Barcelona per sobre del 5%. Però aquesta és només una part de la fotografia. Cal veure també si els salaris han seguit el mateix ritme de creixement, i els darrers anys no ha estat així.

És el que ens diu l'últim informe de l'Observatori metropolità de l'habitatge que constata com ha augmentat els darrers anys l'esforç que fan les famílies per accedir a un pis de lloguer, una situació que s'estén a l'àrea metropolitana de Barcelona. Allà, una família amb uns ingressos bruts anuals de 25.000 euros ha de destinar més del 43% del seu salari a pagar el lloguer.

La nova llei del lloguer busca segons els impulsors solucionar aquest fenomen. Hem parlat amb alguns experts sobre els efectes que pot tenir. Mentre per uns és un primer pas, d'altres aposten per fórmules pactades i creuen que serà contraproduent.

Solucionarà aquesta llei la manca d'habitatge assequible?

"Aquesta llei és un pas molt important, explica Irene Escorihuela, directora de l'Observatori DESC, "per si sola segurament no solucionarà els problemes d'habitatge que tenim a Catalunya, però sí que posa límits als preus abusius, posa límits a situacions d'expulsió de molts veïns i veïnes i sí que genera una situació de més equilibri entre llogater i propietari".

Per Sergio Nassarre, catedràtic de Dret Civil i director de la càtedra d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili, és defensor d'un sistema de renda referenciada però "pactada, és a dir, que estigui incentivada pels poders públics a través d'ajudes fiscals, a través d'ajudes a la rehabilitació, per exemple". Aquesta fórmula, explica, que és la que s'ha aplicat a Alemanya durant 40 anys, "pot donar resultats".

"El que sabem que no ha funcionat és un sistema com el que es va aprovar al Parlament de Catalunya el dia 9, que és obligar a les parts a pactar un preu des de bon inici."

Amb tot, Nassarre afegeix que caldria posar també en marxa un total almenys una trentena més de mesures per afrontar el problema.

José García Montalvo, catedràtic d'Economia de la Universitat Pompeu Fabra és més taxatiu, creu que aquesta llei es basa en un diagnòstic equivocat: "La primera part del diagnòstic diu que no hi ha regulació al mercat de lloguer espanyol. Això és absolutament fals, els preus estan regulats dins els contractes, la duració dels contractes està regulada, el pagament de fiances... l'altra justificació és que el sector està en mans de grans tenidors que fixen els preus, però per fixar el preu a un mercat necessites controlar el 60, 70, el 80% del mercat".

Quin efecte tindrà sobre el mercat de lloguer?

José García Montalvo assegura que l'evidència empírica sobre la nul·la eficiència del control dels lloguers és aclaparadora. "El que es veu precisament és que l'oferta disminueix, que les parts de rendes controlades el que fan és vendre l'habitatge", i posa com a exemple el cas recent a San Francisco on s'ha instaurat un sistema de control de preus. Allà, explica, "s'ha comprovat que la venda d'habitatges el que fa és expulsar els inquilins que més o menys són de renda mitjana i atrau el treballador de Google que guanya 5 milions de dòlars i que paga una barbaritat per aquell habitatge, per tant el que fas és expulsar de la ciutat la gent de classe mitjana i augmentar la desigualtat".

Un altre exemple el trobem a Berlín, que ha fet recentment un pas més enllà en el control de rendes que ja existeix a Alemanya. Sergio Nassarre explica que "la congelació de rendes de Berlín del febrer del 2020, en què han prohibit pujar els lloguer els pròxims 5 anys, ha produït entre els primers efectes, una reducció de l'oferta d'habitatges de lloguer a la ciutat d'un 25%".

A la banda oposada, Irene Escorihuela defensa que "aquesta llei l'únic que fa és limitar una mica el lucre que hi estava havent amb el lloguer, els propietaris que tenen el seu pis de lloguer no vindran a perdre diners".

Ara bé, alguns experts com el professor Sergio Nassarre: creuen que aquesta limitació pot contribuir a l'envelliment i la conservació dels habitatges. "Si els teus ingressos són menors, és lògic que inverteixis menys en el manteniment de l'habitatge. Eurostat ja assenyala que Àustria, que per exemple és un país amb control de renda, té un problema d'infrahabitatge molt més important que el nostre i que la mitjana de la Unió Europea".

Escoriuela recorda, però, que "la llei sí que permet que hi hagi un petit increment, tot i que limitat, en cas que el propietari faci reformes importants" i que, per tant, la llei no ha d'actuar en detriment d'aquestes obres de millora.

El professor García Montalvo apunta encara un altre risc. "Sempre que hi ha control de preus es crea un mercat negre. Si una persona vol llogar per 100 euros més del preu de referència i la persona que vol llogar està disposada a pagar-los, doncs aquest acord es tancarà i es pagaran aquests 100 euros en un sobre, per tant els preus aparentment seran els de referència però els reals no ho seran".

Quines receptes a llarg termini cal emprendre?

Aquí hi ha més consens, d'entrada tots coincideixen en la construcció de més habitatge públic. Irene Escorihuela  diu que "si no accedíssim a l'habitatge via mercat lliure i accedíssim via provisió pública, no hauríem de tenir aquestes regulacions al mercat, perquè el mercat seria una cosa residual" I afegeix que cal també "tenir en compte les condicions socioeconòmiques de la societat, quins són els barems d'ingressos, i anar definint els preus de lloguer en base a això".

José García Montalvo defensa també la construcció de més habitatge públic, però defensa que ha de ser una "política consistent en el temps independentment de qui sigui el partit que està al poder" I posa l'exemple del País Basc. "El País Basc va decidir no tornar a construir mai més vivenda pública per vendre, sinó només per lloguer social" i recorda que per exemple a Vitòria la proporció d'habitatge públic és 15 vegades superior al que es troba a la resta de l'Estat, que oscil·la en un 1,5% del parc d'habitatges. Creu a més que "es poden fer bosses de lloguer en col·laboració amb persones privades que tinguin pisos i els vulguin posar en lloguer i enfortir la col·laboracó publicoprivada per a la construcció d'habitatge assequible tenint en compte les restriccions que té el sector públic."

El professor Nassarre, fa una anàlisi més àmplia i creu imprescindible afrontar el debat de la Catalunya buidada. En aquest sentit apunta cap a "mesures de cohesió territorial, mesures que donin possibilitats a les persones de poder treballar a llocs diferents que no siguin les grans ciutats. La mateixa ciutat de Barcelona ha de fer una reflexió, vol ser la Silicon Valley del Mediterrani, o vol habitatge assequible i repartir lloc entre la resta de ciutats del territori?"