La compravenda de pisos torna a nivells del 2007: es pot parlar de bombolla immobiliària?

Segons dades del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, les operacions de compravenda del primer trimestre han superat les 25.000 unitats.

És un augment del 20% respecte al mateix període de fa un any i ja en nivells del 2007, en plena eufòria del totxo. Però el preu per metre quadrat i l'endeutament dels compradors no acaben de fer quadrar l'equació d'una hipotètica bombolla. 

Els preus dels pisos estan reflectint la forta demanda existent des de principis de 2021, però encara no han arribat als nivells de la bombolla que va esclatar el 2008.

Ara mateix, el preu combinat de vivenda nova i de segona mà se situa en poc més de 2.300 euros el metre quadrat. En el pic màxim de la bombolla, era més alta: va tocar els 2.600 euros.

Menys endeutament que en la bombolla

I un altre factor que cal tenir en compte és el crèdit hipotecari concedit als compradors. Ara, el volum a tot l'Estat espanyol se situa una mica per sobre dels 600.000 milions d'euros. En plena bombolla, el crèdit superava l'1,1 bilió d'euros. 

Des del sector el missatge és clar. Anna Puigdevall, directora general de l'Associació d'Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya: "No hi ha un sobreendeutament. Es fan hipoteques al 75% del valor dels immobles, per tant no estem sobreendeutats. I en segon lloc, en aquests moments tenim més demanda de l'oferta que es necessita. Per tant, no hi ha bombolla".  

En aquesta mateixa línia s'expressa Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso: "Els bancs estan aplicant la màxima de tota la vida: deixar diners només al client solvent, el que pot tornar el préstec i no a tothom com va passar en l'època de la bombolla. Aleshores, es va crear un clima d'especulació de particulars que ara no existeix. Ara el mercat està creixent de manera controlada".

I menys oferta de pisos nous

L'oferta d'obra nova és molt escassa, es ven tot i molts compradors acaben accedint a una vivenda de segona mà. En els primers tres mesos de l'any, el 82,5% d'operacions van ser d'habitatges usats i només el 17,5% de nous. Res a veure amb l'època de la bombolla, on l'habitatge nou suposava el 50% de les operacions.  

La forta demanda ha fet pujar els preus a Catalunya un 5% en l'últim any. Durant la bombolla que va esclatar el 2008 s'enfilaven entre el 10% i el 30% anual. És una diferència important.


Comprar abans de la pujada dels tipus

Després de la frenada per la pandèmia el mercat es mostra vigorós. La continuació de la tendència durant el primer trimestre de l'any s'explica en part per la pressa per comprar, abans que els tipus d'interès a Europa deixin enrere el 0%. L'Institut Nacional d'Estadística ha fet pública una dada significativa: el març es va firmar un 18% més d'hipoteques que just el mateix mes de 2021. Emiliano Bermúdez, de Donpiso, confirma que "hi ha clients que estan accelerant la compra del pis i la petició d'hipoteques perquè té por que la pujada de tipus l'enxampi enmig d'una operació de compra".  

Actualment, i segons dades de l'informe dels Apis de Catalunya, el 68% de les hipoteques son a tipus fix, amb un tipus del 2.35% de mitjana, i el 37% a tipus variable, que són el grup que ha de patir més en el futur si el Banc Central Europeu apuja els tipus de manera constant per frenar l'alta inflació. Recordem que a l'Estat espanyol ha superat el 8% el mes d'abril.   

Precisament aquest factor, segons els experts, suposarà un alentiment del mercat immobiliari i fins i tot una frenada de les compres si l'increment de tipus d'interès és constant i agressiu.

Un lloguer escàs i encarit incita a comprar

Un altre factor per entendre la fal·lera compradora actual és la reducció de l'oferta de lloguer a Catalunya l'any passat. Va caure a la meitat, de 40.000 a 20.000 concretament, segons l'informe de Col·legi d'Apis, i això n' ha fet augmentar els preus, cosa que està canviant els hàbits d'algunes persones. Ho explica Anna Puigdevall: "Es gairebé més difícil accedir a un lloguer i la gent que pot es decanta per una compravenda". 

Segons dades de l'Associació d'Apis de Catalunya, la quota mitjana mensual d'una hipoteca va fregar els 690 euros l'any passat, mentre que el lloguer mitjà es va situar en 733 euros.