La inseguretat del lloguer a Barcelona: 10% de contractes verbals i un terç de mudances forçades

Gairebé el 10% dels inquilins de Barcelona no tenen contracte de lloguer i l'acord amb la propietat és verbal. A més, la meitat d'aquests llogaters sense cap empara legal viuen en habitacions.

Aquestes situacions de vulnerabilitat queden reflectides al nou informe de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona, l'IDRA, que radiografia la inseguretat que hi ha entre els inquilins a Barcelona i Madrid.
 

Contractes verbals, inquilins indefensos

L'informe, titulat "Viure de lloguer: inseguretat garantida per llei", destaca una de les situacions que més inseguretat i indefensió representa per als llogaters. Un 9,4% de llogaters a Barcelona no tenen contracte o tenen un acord verbal. D'aquests, el 58,3% són al mercat d'habitacions, que té especial incidència als barris amb rendes més baixes.

Per tant, un de cada deu inquilins estan desprotegits davant de desnonaments invisibles (expulsions sense motiu) i pujades de preu abusives per situacions que freguen el frau de llei.

Les noves pràctiques de gestió immobiliària, "per esquivar els contractes d'habitatge habitual i augmentar la rendibilitat", asseguren els autors de l'informe, han agreujat els últims anys aquesta situació. Són els contractes de temporada (d'un màxim d'onze mesos) i els lloguers per habitacions (que no tenen una durada mínima legal i es regeixen pel Codi Civil). 

Segons dades dels portals immobiliaris, els anuncis de lloguers de temporada van créixer un 55% aquest any, mentre que els de lloguer residencial van baixar un 15%. A Barcelona, ​​els lloguers de temporada ja representaven un 40% de l'oferta de lloguer a l'últim trimestre del 2024, davant del 13% el 2019.

Només un 7,65% dels contractes (els de renda antiga i de lloguer social) ofereixen una protecció real davant dels canvis del mercat del lloguer.
 

Països europeus on els contractes són indefinits per defecte

L'informe destaca que l'esforç per pagar el lloguer cada cop és més elevat, tot i que hi ha molt pocs impagaments. De fet, gairebé la meitat de les famílies amb menors a càrrec i de les persones que lloguen habitacions ja estan destinant més del 40% del sou a pagar el lloguer, una situació que qualifiquen d'insostenible i que provoca una gran quantitat de mudances forçoses i constants.

"La llei espanyola del lloguer té un paper clau: a diferència del que passa a molts països de l'entorn, condemna la immensa majoria dels llogaters a la temporalitat. Quan s'acaba el contracte, l'inquilí pot ser expulsat encara que hagi complert totes les seves obligacions i el propietari no necessiti l'habitatge per a ús propi."

Segons l'IDRA la llei afavoreix el propietari, les agències i els portals immobiliaris, abocant als llogaters a una inseguretat que supera en 18 punts la mitjana europea, on també s'han apujat els preus dels lloguers, i sobretot en l'habitatge per a joves.

Per això, l'informe acaba apostant perquè els contractes passin a ser indefinits, com en molts països d'Europa com Alemanya, Àustria, Dinamarca, França, Suècia o els Països Baixos. En aquests països els contractes són indefinits per defecte i només es poden rescindir per causes justificades com que el propietari o un membre de la seva família necessiti l'habitatge.

Com s'ha arribat fins aquí?

El decret Boyer de 1985 va acabar amb el lloguer indefinit amb preus regulats, amb l'argument que així creixeria l'oferta, cosa que no va passar fins al 2007, amb l'esclat de la bombolla immobiliària. 

Totes les lleis des d'aleshores s'han basat en la temporalitat, diu l'estudi, i en la darrera dècada la desprotecció dels llogaters s'ha agreujat fins al punt que "viure de lloguer és l'única forma d'accés a l'habitatge entre les persones amb menys recursos".

Actualment, només un 1% dels lloguers són de l'anomenada renda antiga, anterior al decret, i per tant, diu l'informe, "això deixa gairebé tota la població desprotegida cada cop que finalitza el contracte, ja que l'arrendador pot no renovar-lo o augmentar el preu sense límit".

Sobreesforç econòmic per sobre del 30% màxim recomanat

Espanya és l'economia europea amb el percentatge més alt, un 45%, de llogaters en situació de risc de pobresa o d'exclusió social, una situació especialment greu en les grans ciutats. A Barcelona, el 64,8% dels llogaters dediquen més del 30% dels ingressos que recomana la UE a pagar el lloguer i els subministraments bàsics com aigua, gas i electricitat.

Un esforç econòmic que en una de cada tres llars supera el 50% dels ingressos dels que hi viuen, que ho fa insostenible i que depèn també del tipus de llar:

♦ Les llars unipersonals són les que hi dediquen un esforç més gran: la meitat dels llogaters que viuen sols hi destinen més del 50% dels ingressos.

♦ La meitat de les famílies amb menors a càrrec dediquen per sobre del 40% dels ingressos al pagament de lloguer i subministraments.

♦ Entre els que lloguen habitacions, un 46% presenta un esforç superior al 40%. 

♦ Les persones que viuen només amb la parella són les que menys esforç dediquen al pagament del lloguer. Així i tot, un 59% hi dedica més del  30% dels ingressos.

Els llogaters que destinen més del 50% dels seus ingressos al lloguer tenen més problemes per cobrir les seves despeses. L'últim any, el 16,3% a Barcelona s'han endarrerit en el pagament del lloguer, i el 19,8% en el pagament de subministraments.

Malgrat tot, les xifres d'impagaments són baixes entre els que paguen lloguer, un 7,2% a Barcelona, cosa que "contradiu el mite que hi ha molts inquilins que no paguen", defensa l'informe. 

Però aquest esforç, després de cobrir les despeses de l'habitatge, deixa gairebé la meitat dels llogaters a Barcelona en situació de pobresa severa, "disposant de menys de 561 euros per unitat de consum al mes".

Mudances forçades i constants

La inseguretat en l'habitatge de lloguer, la inestabilitat dels contractes i la pujada dels preus fa que els llogaters hagin de canviar sovint de casa, pis o habitació. A Barcelona, el 80% dels llogaters han canviat de casa els últims cinc anys, i quatre de cada deu ho han fet dues o més vegades en aquest període, i sis de cada deu fa menys de cinc anys que hi viuen.

Tres de cada deu mudances són desplaçaments forçosos, diu l'informe:

"Per la no renovació del contracte, la pujada inassumible del preu del lloguer, no poder continuar pagant, una ordre de desnonament o pressions i assetjament per part de la propietat, incloent-hi problemes d'habitabilitat."

L'informe destaca que un 1,5% d'aquests desplaçaments forçats responen a un desnonament judicial, mentre que gairebé el 30% correspon al que anomenen "desnonaments invisibles", una xifra que podria ser més gran perquè no es perceben com a tals.

"En molts casos, el que es podria considerar una expulsió forçosa, com els problemes d'habitabilitat, s'experimenta com una decisió "voluntària" de traslladar-se."

Més de la meitat dels habitatges de lloguer tenen almenys tres problemes d'habitabilitat, segons les dades de l'informe. Humitats, falta d'aïllament tèrmic o acústic, problemes en la instal·lació de l'aigua o electricitat, o dificultats d'accés.