Les claus del projecte de llei espanyol d'habitatge, un pas enrere segons les entitats
La regulació de lloguers que preveu podria no entrar en vigor en aquesta legislatura, mentre que la moratòria dels desnonaments de famílies vulnerables es prorroga fins al 28 de febrer
El govern espanyol ha aprovat l'avantprojecte de la primera llei de l'habitatge de la democràcia, que permet a les autonomies regular el preu del lloguer a les zones on costa més accedir a un habitatge.
A banda, s'ha acordat prorrogar fins al 28 de febrer la moratòria dels desnonaments aprovada per la situació de pandèmia, l'anomenat escut social.
Un llei controvertida
El projecte de llei de l'habitatge tira endavant després de gairebé un any de discrepàncies per aquest tema entre els socis de govern, el PSOE i Unides Podem, que es van desencallar amb l'acord per als pressupostos generals de l'Estat per al 2022.
Ara es vol remetre al Congrés abans que acabi l'any i la previsió de l'executiu és que la llei quedi aprovada "durant el segon semestre del 2022".
La tramitació no es preveu fàcil. Abans que s'aprovés, el PP va anunciar que la recorreria i que les comunitats on governa no l'aplicarien. És el cas de Galícia, Madrid, Castella i Lleó, Múrcia i Andalusia.
La ministra de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha definit la llei com a "garantista" i "històrica". Ha dit que "protegeix l'inquilí, però també el propietari" i que servirà per "combatre els excessos en l'accés al mercat immobiliari".
Per contra, les entitats pel dret a l'habitatge consideren que queda curta i que suposa un pas enrere respecte a la llei catalana. "És una llei que no tindrà efectes reals", ha afirmat Carme Arcarazo, del Sindicat de Llogateres. "Amb prou feines farà que pugin una mica menys, els lloguers; no farà que baixin perquè no haguem de dedicar la meitat del salari a pagar el lloguer", ha afegit.
També critiquen que no inclogui un règim sancionador.
Menys ambiciosa que la catalana
Catalunya va més avançada en aquest tema i té una llei pròpia i més ambiciosa que ja regula el preu dels lloguers a les anomenades zones tensionades. De moment, aquesta llei es continua aplicant perquè, tot i que està recorreguda al Tribunal Constitucional, no està suspesa.
Sobre el previsible conflicte competencial, el govern espanyol ha afirmat que "en cap cas" suposa una invasió de competències autonòmiques en la matèria i ha assegurat que la norma dona "seguretat jurídica".
La Generalitat ha considerat "decebedora" i "recentralitzadora" la norma espanyola i ha destacat que rebaixa el que preveu la normativa aprovada aquí.
18 mesos per començar a regular els lloguers
La intervenció en el mercat del lloguer és una de les mesures més cridaneres de la llei i la que més rebuig provoca en el sector immobiliari.
De tota manera, el més factible és que no es comenci a aplicar en aquesta legislatura, perquè l'avantprojecte aprovat dona 18 mesos, a partir de l'entrada en vigor de la llei, per elaborar un índex de preus de referència.
El Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana ja en té un, però la norma dilata la posada en marxa de la mesura, una de les més reivindicades pels moviments en defensa del dret a l'habitatge.
Previsiblement, la tramitació parlamentària de la llei començarà el febrer del 2022, i això dificulta que la regulació dels lloguers s'apliqui abans del 2024.
La ministra ha defensat que és el termini fixat "com a màxim", però ha afegit que el procediment és "complex" i que cal elaborar l'índex "amb rigor".
On es pot fixar un màxim per al lloguer?
La llei preveu declarar com a zona tensionada les àrees amb un "risc especial d'oferta insuficient d'habitatge per a la població, en condicions que la facin assequible per a l'accés en el mercat". És a dir, on els preus hagin pujat més del que es considera raonable.
Això vol dir que el cost d'hipoteca o lloguer, més despeses de subministraments, superi el 30% dels ingressos mitjans de les llars d'aquell àmbit.
També es tindrà en compte que el preu de compra o el lloguer hagin tingut una pujada, en els últims cinc anys, almenys un 5% superior a la de l'IPC de cada autonomia.
Des dels moviments per l'habitatge demanen que només es tingui en compte un d'aquests criteris i que els municipis puguin tirar pel dret i no els calgui l'autorització del govern autonòmic per aprovar la declaració.
La declaració de zona tensionada es mantindrà durant 3 anys i es podrà renovar anualment sempre que es mantinguin les condicions estipulades.
Només per a pisos d'empreses o institucions
El límit del preu del lloguer només es podrà aplicar als immobles que arrendin persones jurídiques (o sigui, empreses o institucions) propietàries de més de 10 habitatges.
Aquest és un dels punts més criticats per les entitats pel dret a l'habitatge, que veuen com s'escapa la possibilitat de regular preus en el cas dels petits propietaris.
Pròrroga de 3 anys si són petits propietaris
Si són propietaris particulars en zones tensionades, els lloguers quedaran congelats (IPC a banda) i es podran prorrogar per un període de 3 anys, confirmable any a any.
Ara bé, es permetrà un increment limitat al 10% respecte a l'última renda del contracte anterior sempre que s'hagin fet obres de millora o rehabilitació de l'habitatge o si s'ofereix un contracte de lloguer d'almenys 10 anys.
Suspensió dels desnonaments de persones vulnerables
L'avantprojecte inclou que, d'ofici, els jutjats suspendran els desnonaments per impagament del lloguer de les famílies vulnerables durant 2 mesos si el demandant és una persona física, o durant 4 si és una empresa. Ara són 1 i 3 mesos, respectivament.
Els jutjats hauran de demanar un informe als serveis socials per acreditar si la persona és vulnerable i, si és que sí, quedarà suspès el desnonament fins que l'administració trobi una alternativa a la persona afectada.
Amb la pandèmia, el govern espanyol va aprovar una moratòria en aquest sentit que ha de caducar al novembre, però el govern espanyol ha aprovat prorrogar-la quatre mesos més, fins al febrer. Sense aquesta protecció, podrien quedar al carrer milers de famílies.
Desgravacions per a petits propietaris i lloguer
La llei estableix beneficis fiscals per als petits propietaris (els defineix com els que tinguin menys de 10 immobles residencials) en diversos supòsits. La rebaixa en l'IRPF serà del 50% com a caràcter general per als nous contractes (ara és del 60%), però s'elevarà fins al 90% si s'abaixa la renda a l'inquilí un 5% respecte al contracte anterior.
Els que lloguin per primera vegada un pis en una zona tensionada a una persona d'entre 18 i 35 anys tindran dret a una bonificació del 70%, la mateixa que per a qui destini un habitatge al lloguer social per a persones vulnerables.
Els propietaris que congelin els preus i hagin fet obres de rehabilitació els últims dos anys tindran una desgravació del 60%.
Recàrrec a l'IBI pels pisos buits de grans tenidors
Els propietaris que tinguin pisos buits podran afrontar recàrrecs de l'IBI de fins al 150% en determinades circumstàncies.
Quan la casa estigui desocupada sense motiu justificat durant més de 2 anys i el propietari tingui un mínim de 4 habitatges, els ajuntaments podran aplicar-li un sobrecost del 50% en la quota, per afavorir que els posi al mercat.
El recàrrec pujarà al 100% si fa tres anys que ningú viu a l'habitatge i s'hi pot afegir un 50% si com a mínim dos pisos són al mateix terme municipal.
Com a causes justificades de tenir un pis buit s'inclou el trasllat per motius laborals o de formació, el canvi de domicili per qüestions de dependència, salut o emergència social, els habitatges en obres o en litigi i els destinats a segona residència (amb un màxim de 4 anys de desocupació continuada).
També en queden al marge els habitatges en venda, amb un màxim d'un any, o en lloguer, per un termini de sis mesos.
Reserva del 30% del sòl per a pisos protegits
Per incrementar el parc d'habitatge públic, el text estableix que el 30% del sòl urbanitzable de les promocions noves es destinaran a pisos protegits, la meitat dels quals per a lloguer.
A Barcelona, l'ajuntament encapçalat per Ada Colau va fer obligatòria aquesta norma, que la llei espanyola deixa en mans de la legislació urbanística de cada territori.
Amb aquest mateix objectiu, també es crea l'habitatge assequible incentivat, que són pisos de propietat privada però que tindran beneficis si es posen a lloguer a preus reduïts.
