Les xifres de la crisi de l'habitatge: com hem arribat fins aquí

La crisi de l'habitatge --o, més ben dit, la crisi de l'habitatge assequible-- ha escalat fins al capdamunt del rànquing de preocupacions a Catalunya, per primer cop en 17 anys. Llavors, en el pic de la bombolla immobiliària, els preus s'havien disparat, arrossegats per un boom de les hipoteques, el finançament fàcil i la construcció. Avui, cap d'aquests factors és present, però el problema persisteix. I, paradoxalment, la resposta pública i privada a aquella crisi immobiliària marca el camí d'aquesta.

L'habitatge és un bé de primera necessitat, però alhora un actiu que té valor i pot generar ingressos al seu propietari. I sense intervenció pública, hi regeix la llei de l'oferta i la demanda. I la distància entre una i l'altra s'ha eixamplat com mai en la història recent.

Menys oferta: la construcció cau en picat

L'esclat de la bombolla va arrasar el sector de la construcció del país. Centenars de constructores i promotores van fer fallida i el seu personal va perdre la feina. Va ser el que avui es coneix com "la gran recessió".  A Catalunya, en el pic del 2007, es van acabar gairebé 80.000 habitatges.

La sobreproducció d'aquell període va deixar com a llegat un nombre elevat de pisos buits, en mans de la banca o de fons d'inversió oportunistes, també anomenats voltors: en molts casos, van ser els únics compradors d'immobles que estaven enfonsant els balanços dels bancs.

Sense un sector promotor actiu i amb la pesada digestió d'una crisi primer financera i després econòmica, la construcció d'habitatges va caure en picat. També els preus, tant de lloguer com de compra. I la promoció d'obra pública, amb unes administracions en plena onada de retallades, també es va enfonsar.

Des de llavors, la construcció amb prou feines s'ha recuperat, i aquest 2023 el nombre d'habitatges acabats va ser d'uns 13.000.  

A més, la poca construcció que s'engega té sobretot un component de segona residència. L'informe sobre la "intensitat" de la construcció del 2023 mostra com les comarques on s'han iniciat més habitatges per cada 1.000 habitants són la Cerdanya (9,6), el Garraf (6,1), el Baix Empordà (5,9) o la Vall d'Aran (4,8). En canvi, les comarques amb més població queden, en comparació, molt enrere: Barcelonès (0,8), Baix Llobregat (3,2), Maresme (1,9), Vallès Occidental (2,5), Vallès Oriental (2).

I per municipis, doncs, encara és més evident, amb 137 habitatges iniciats per cada 1.000 habitants a Regencós, 81 a Bolvir o 39 a Gualta. En canvi, a Salt i Figueres no es va iniciar cap habitatge el 2023; 0,1 a Santa Coloma de Gramenet; 0,3 a Tortosa, Amposta i Lleida, o bé 0,8 a Barcelona.

Més demanda: immigració i nous hàbits socials

Mentre l'oferta anava minvant, Catalunya ha experimentat un increment de població que ha pressionat la demanda d'habitatges. Immigració tant de persones amb rendes baixes, que han ocupat feines de poca qualificació, com de rendes més altes, atretes especialment per ciutats com Barcelona.

La investigadora de l'Institut d'Economia de Barcelona, Rosa Sanchis-Guarner, ha intentat posar-hi números, tenint en compte dos efectes: l'arribada de població estrangera i el moviment de població local per "recol·locar-se" en altres zones.

Segons els seus càlculs, per cada 1% d'increment d'immigració, els preus poden pujar al voltant d'un 3,3%. Un 2,5% d'increment correspon directament a la demanda provocada per l'arribada de població, i el 0,78% afegit, a la demanda addicional de la població local.

Altres estudis apunten com l'arribada de població amb alts nivells de riquesa a capitals de tot el món també impulsa els preus a l'alça.

I en aquest sentit, una investigació de Nicolás González Pampillón i Jordi Jofre-Monseny mira de distingir l'impacte de la immigració tenint en compte si l'origen és de fora o de dins de la Unió Europea. I apunten que, a diferència d'altres episodis de la història recent, la demanda de la població que arriba fora de la UE es concentra en zones construïdes en el període entre el 1950 i el 1970, mentre que la població local es desplaça a urbanitzacions de construcció més recents. En canvi, els immigrants de dins la UE, amb renda més alta, tendeixen a quedar-se en el centre, on hi ha més serveis.

A més de la immigració, el canvi d'hàbits socials influeix en l'increment de la demanda de nous habitatges. La mida mitjana de les llars cada cop és més petita. Tal com apunta la memòria de la Generalitat sobre els topalls del lloguer, "els joves viuen més en solitari, tenen menys descendència, i un grup més gran de persones no arriben mai a ser pares".

A més, augmenten els divorcis i les separacions, mentre que les persones més grans "valoren cada cop més la seva autonomia" per viure soles. A Catalunya, de les 2,44 persones per llar del 2018, passaríem a 2,31 l'any 2038, segons les previsions oficials. L'any 2001, per exemple, el nombre era 2,72, i el 1981 arribava al 3,3.

Tot plegat s'ha traduït en l'increment de les noves llars, tal com apunten les projeccions de l'Idescat. L'escenari central preveu que entre el 2018 i el 2030 es crearan a Catalunya més de 315.000 noves llars, a un ritme d'unes 26.000 anuals.

El pla territorial de l'habitatge de Catalunya també hi posa números. I avisa que, entre el 2023 i el 2037, el 46% de les noves llars que es formin quedaran excloses del mercat per raó dels seus ingressos. Un 15% podran acudir a l'ajuda d'un familiar, o bé accediran a un habitatge a través d'una herència, però la resta necessitaran alguna mena d'ajuda pública per accedir-hi: l'informe calcula que això pot afectar 355.000 noves llars entre l'1 de gener del 2025 i el 31 de desembre del 2039.