L'euríbor s'enfila: consells per minimitzar la pujada de quota de la hipoteca

L'alta inflació és una constant des del 2021 per la reobertura progressiva després de les restriccions per la pandèmia i per la crisi de subministraments.

La guerra d'Ucraïna va agreujar els problemes i els bancs centrals i l'Europeu ja ha deixat clar que el 16 de març tornarà a apujar els tipus d'interès, en aquest cas fins al 3,5%, per mirar de refredar l'economia. 

Aquest factor està empenyent l'euríbor fins a cotes que no es veien des de la crisi del 2008. Aquest indicador tancarà el febrer per sobre del 3,5%.  

Això afecta directament la butxaca dels que tenen una hipoteca de tipus variable que, en general, es revisa cada any. 

A algú a qui li quedi per pagar uns 160.000 euros amb un euríbor més un diferencial de l'1% a un termini de 25 anys, la quota pujarà més de 320 euros cada mes.

Les hipoteques fixes

Els experts alerten que també els que tenen quota fixa poden tenir dificultats per pagar-la, com explica Jordi Martínez, director d'Educació Financera de l'Institut Estudis Financers.

"La cistella de la compra s'ha disparat i són famílies vulnerables, i no perquè tinguin la hipoteca fixa deixen de ser-ho."

I recorda que encara que l'euríbor s'hagi enfilat tant, encara està en uns nivells històrics baixos:

"La mitjana de l'euríbor es veu molt condicionada per aquests anys d'anomalia, en què els tipus d'interès han estat negatius. Segurament, si fa 20 anys quan va sortir l'euríbor ens haguéssim dit que el 2022 estarà al 3%, ens hauria semblat normal."

Abans de prendre una decisió, Martínez aconsella tenir en compte no només els números passats i les previsions de futur, sinó també la situació de cadascú.

Aquestes són les recomanacions dels experts per minimitzar la pujada de tipus d'interès, tant si es té una hipoteca variable com per a qui vol comprar un habitatge i busca quina li sortirà millor: fixa, mixta o variable.

A qui afecta més la pujada de l'euríbor?

Qui tingui una hipoteca variable veurà com se li encarirà la quota quan li toqui la revisió, habitualment un cop l'any. 

L'increment serà més alt si porta pocs anys pagant la hipoteca, perquè és quan es paguen més interessos i fins ara els tipus eren negatius. A qui està acabant de pagar-la ja no l'afectarà tant.

Dels 5 milions d'hipoteques que hi ha vives, 4 milions són a tipus variable. 

Els últims temps, però, tres quartes parts de les hipoteques noves s'han fet a tipus fix i amb unes condicions de crèdit més estrictes. La pujada de l'euríbor no les afecta i, a més, és al principi quan es paguen més interessos.

Si ja tens hipoteca, com rebaixar la quota?

Per a qui ja es veu a venir que no podrà assumir l'augment de quota, els experts recomanen avançar-se i intentar rebaixar-la. Una opció és consultar un comparador d'Internet com el del Banc d'Espanya per calcular quant s'enfilarà la quota amb les properes pujades de l'euríbor.

S'han de tenir diverses dades a mà: en l'últim rebut de la hipoteca es pot trobar el capital pendent i els mesos que queden per acabar de pagar el pis. I repassar les escriptures per saber quines condicions es tenen i quines despeses podem tenir.

Algunes opcions poden ser amortitzar, fer una novació o una subrogació.

1. Amortitzar: si es tenen estalvis, l'opció més senzilla és amortitzar, aportar-hi part d'aquests diners i reduir els interessos. Es pot escollir si es retalla la quota mensual o es redueix la durada total de la hipoteca.
    
2. Els experts recomanen l'opció d'escurçar el termini perquè, si s'allarga el deute, la quota es redueix però s'acaben pagant més interessos.
    
3. Fer una novació: això vol dir anar al banc i renegociar les condicions de la hipoteca. És l'opció més barata i el banc pot cobrar, com a màxim, un 0,15% sobre l'import pendent de la hipoteca. 
    
4. Subrogar: l'objectiu també és millorar les condicions actuals de la hipoteca, però s'aconsegueixen canviant de banc. El cost és en funció del capital pendent. I també hi ha l'opció de cancel·lar la hipoteca i fer-ne una de nova, amb un cost sobre el capital amortitzat. És l'opció més cara perquè, a banda de la comissió de cancel·lació, hi ha la d'obertura d'hipoteca i les despeses d'inscriure-la al Registre. 

Els experts recomanen comparar les ofertes de diverses entitats, com explica Jordi Martínez:

"Hi ha algunes entitats que tenen la variable més econòmica que la fixa, potser per interès comercial, per atreure clients o perquè la seva previsió és que els tipus vagin d'una manera diferent al que pensa la majoria."

Compte amb les comissions

S'ha d'analitzar bé cada opció per saber quant ens costarà en total, perquè hi pot haver comissions a pagar i despeses associades.

En cada cas, s'han de mirar les condicions actuals de la hipoteca a l'escriptura, i saber si hi surt una comissió de subrogació o de cancel·lació i quines despeses extres de notari o gestoria podem tenir.

Tipus fix o variable?

A l'hora d'escollir una hipoteca nova, apareix el dilema de si triar una hipoteca fixa o una de variable.

Amb la fixa, es pagarà la mateixa quota durant tots els anys de la hipoteca. En canvi, la variable va referenciada a l'euríbor --que pot tenir alts i baixos--, més un diferencial, que és el que distingeix les ofertes comercials de cada entitat.

Per això els experts recomanen mirar diverses entitats, comparar ofertes i tenir molt en compte la situació personal de cadascú, com explica el professor d'Educació Financera Jordi Martínez:

"Si tens uns estalvis i et pots permetre en alguns moments pagar més de la quota o amortitzar, millor variable, perquè el tipus inicial serà més baix. En canvi, si es vol saber què es pagarà cada mes i no es volen tenir ensurts, millor la fixa."

Si es mira enrere, la mitjana històrica de l'euríbor dels últims vint anys ronda l'1,8% i el màxim històric al qual ha arribat, el juliol del 2008, va ser el 5,393%. 

L'alta inflació i la pujada de tipus que ha impulsat el Banc Central Europeu està allunyant mes rere mes l'euríbor del mínim històric del gener del 2021, que va ser del -0,505%, i confirma un canvi de tendència després de deu anys amb tipus propers al 0%.

Els experts avisen, però, que no cal fixar-se massa en el passat més recent, perquè no sabem què passarà en el futur i és difícil que hi torni a haver 6 anys amb els interessos en negatiu.

Les assegurances vinculades poden sortir cares

Des de les associacions d'usuaris de banca alerten que s'ha d'anar amb compte amb les vinculacions que demanen els bancs per bonificar i rebaixar el preu de la hipoteca, perquè a la quota de la hipoteca s'hi ha de sumar el cost mensual de les assegurances.

"Hem de veure quin cost tenen, perquè el tipus ens pot semblar molt atractiu, però quan veiem les despeses dels productes vinculats, no pot ser que acabem pagant més", avisa el professor de l'IEF.

D'entrada, les entitats poden demanar domiciliar la nòmina, però també contractar l'assegurança de la llar i la de vida, i d'altres entitats demanen contractar una alarma o un pla de pensions.

Entitats com Asufin han calculat que surten més barates si no es contracten les assegurances amb el banc. L'objectiu final, per al sector, és fer nous clients i tenir-los vinculats.

Ajudes a les famílies amb dificultats

Segons els experts, el mercat immobiliari actual està menys tensionat que quan va esclatar la bombolla el 2008 perquè no han caigut els preus dels habitatges, com explica el professor Jordi Martínez:

"A l'extrem podríem vendre'ns l'habitatge i anar de lloguer. Això el 2008 no passava, perquè van caure els preus dels habitatges i no podies vendre el pis i cancel·lar la hipoteca perquè et donaven menys del que devies."

Potser per això, la gran banca assegura que la morositat està controlada i que no preveuen tenir molts clients amb dificultats.

Tot i que s'estudia cas per cas, el codi de bones pràctiques de la banca recull la possibilitat que el client que no pot pagar la quota accedeixi a condicions més favorables, com ampliar el termini de la hipoteca o una carència de capital durant 5 anys, en què només es paguen interessos.