L'impacte de la Covid al sector immobiliari: la baixada de preus no arribarà al lloguer

El problema de l'habitatge s'agreuja amb la pandèmia del coronavirus i la crisi econòmica que se'n deriva. Una de les grans preguntes és: què passarà amb el sector immobiliari i si ara els preus baixaran i serà un bon moment per comprar.

Els preus baixaran, i ja ho estan fent, ja que qui vol vendre un pis està rebaixant les seves expectatives de preus, però, per ara, hi ha un desajust entre compradors i venedors, tal com explica Toni López-Doñaque, soci de la immobiliària Forcadell:

"Ara tenim gent que vol comprar, però demana descomptes del 20 al 40%, i els venedors encara no ho accepten, menys algun venedor que creu que tot pot anar a pitjor."

De moment, les caigudes de preu estan sent d'entre el 5 i el 15%.

La impossibilitat de comprar

El gran problema, com en tota crisi, és qui quedarà dempeus per aprofitar el moment i treure múscul econòmic per comprar en el moment més baix, quan els acomiadaments i els ERTO estan a l'ordre del dia.

És aquest precisament el problema que fa diferent aquesta crisi de les anteriors: l'impacte generalitzat a tots els sectors i el risc d'un rebrot de conseqüències incertes per a tothom fa que molt poca gent subscrigui ara la que sol ser la inversió més important de tota una vida: una hipoteca.

Si la compravenda de pisos ja es va desplomar durant el confinament per raons òbvies, la tendència pot seguir a la baixa per la inestabilitat del mercat laboral a l'hora d'afrontar una decisió que ho condiciona tot durant dècades.

Fins i tot amb la decisió presa, la precarietat i temporalitat del mercat laboral provoca que fins i tot amb feina no sempre es puguin tenir prou diners estalviats per afrontar una entrada del 30% de la hipoteca o passar el filtre de risc de l'entitat bancària.

Els preus del lloguer es mantindran

Per això, l'alternativa i única sortida torna a ser el lloguer, però un mercat de lloguer amb preus molt alts i que, segons els experts, "es mantindra, no baixaran". El doctor i catedràtic de Dret Cvil Sergio Nasarre-Aznar és contundent en dir que, a Espanya, la compra és molt millor que el lloguer:

"El lloguer és clarament més car que una quota d'hipoteca i, a sobre, és per sempre, ho és en 47 de les 50 províncies espanyoles."

I si amb la pandèmia el lloguer podia tenir ajustos, aquests seran mínims i en zones on la demanda no pressioni a l'alça. I és que molts dels potencials compradors, fins i tot estant en edat per pensar si s'hipotequen, ara, per la situació laboral o la manca d'estalvis, no poden ni plantejar-se la compra.

Per tant, s'afegeix una demanda afegida al lloguer que fa que els ajustos de preus siguin minsos, per no dir inexistents.

Els menors de 30 anys amb propietat cauen a la meitat

I és que hi ha una gran part de la demanda actual de lloguer que no és voluntària; es voldria comprar però no es pot. La prova és que els menors de 30 anys independitzats l'any 2007, en un 58% dels casos ho feien en règim de propietat, segons les dades de l'INE.

Ara, amb les últimes dades disponibles, només poden fer-ho el 26%, menys de la meitat, i amb un nombre absolut de joves independitzats molt menor que llavors.

Si bé hi ha una part de canvi d'hàbits i de joves que prefereixen el lloguer per mobilitat i flexibilitat, en una gran part es tracta de resignació davant la situació laboral.

Nasarre defineix la situació com un laberint:

"Tenim un mercat de compra inaccessible i un mercat de lloguer car. A Alemanya tenen un mercat de compra molt restringit, però moltes opcions per llogar durant molt temps."

Una de les poques coses que poden realment canviar en comparació amb l'anterior crisi és que estampes com aquesta no es repeteixin: esquelets de blocs de pisos per acabar, i que encara esperen des del 2008.

Diuen que ara serà més difícil, primer perquè no s'ha construït tant, i, segon, perquè per fer-ho, necessitaven tenir la majoria dels pisos prevenuts. Una baula més de la cadena que dificulta l'accés a compradors joves, amb un mercat laboral inestable i una alternativa de lloguer pràcticament inaccessible.