Locals comercials convertits en habitatge: què diu la normativa

Quan s'aborda la crisi de l'habitatge, se sol fer referència a la manca d'oferta per entendre els preus desbocats que han assolit els pisos tant per comprar com per llogar.

Una de les petites solucions a curt i mitjà termini que proposen els tècnics de la construcció són els canvis d'ús, o la transformació de locals buits en habitatges.

Segons els arquitectes, el gran impediment són el conjunt de normes, algunes municipals i d'altres autonòmiques, a les quals han de fer front per poder executar el canvi d'ús.

De fet, segons dades oficials, a Barcelona hi havia 7.180 locals buits el 2022, però només 138 van acabar sent nous habitatges. El 2023 la xifra va baixar a només 69, la cota més baixa dels últims set anys.

Una normativa exigent

Però fixem-nos en les normes. En primer lloc, per poder aspirar a tenir una llicència de canvi d'ús, el local ha d'estar fora d'un eix comercial.

L'Ajuntament de Barcelona en aquest cas és molt estricte i no permet transformar locals buits en habitatges en aquestes zones perquè vol protegir el comerç de proximitat.

En segon lloc, es té en compte la densitat de la finca. Hi ha definit un nombre màxim d'habitatges que pot tenir cadascuna, fet que depèn de la superfície total construïda. Fer-ne un altre podria fer que se superés i ja no compliria la norma.

Finalment, i aquí entrem en la regulació de la Generalitat, l'habitatge ha de tenir uns requisits d'habitabilitat, com una superfície mínima de 40 metres quadrats, una sortida de fums, llum i ventilació naturals, entre altres exigències.

Les queixes d'alguns arquitectes

Els tècnics, a grans trets, diuen que les normes són molt restrictives i que limiten la creació de noves llars. Àlvar Ruiz, arquitecte especialitzat en canvis d'ús, explica que:

"De tots els locals que hi ha a Barcelona tancats i dels que ens arriben a nosaltres, potser estem parlant que són viables només entre el 5 i 10%, i això sent generosos."

Per la seva part, Guim Costa, degà del Col·legi d'Arquitectes de Catalunya, va més enllà i creu que:

"Caldria ser més lax. Si el local no compleix per densitat i sí per habitabilitat, es podria donar un marge per poder convertir un local en habitatge."

Alguns experts en urbanisme, en canvi, defensen la norma i, a més, no veuen en aquests canvis d'ús una solució al problema de l'habitatge.

Bàrbara Pons, vicepresidenta de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge, afirma que:

"Les tramitacions són complexes perquè estem parlant d'una normativa molt garantista per fer les transformacions. I en percentatge, els canvis d'ús són poca cosa, no crec que sigui una solució per al problema de l'habitatge."

Alguns arquitectes creuen que la tecnologia fa temps que ofereix solucions d'habitabilitat que la normativa, de moment, no preveu. És el cas de l'absència de llum natural.

Anna Rius, de Xaar Arquitectes, pensa que "hi ha Il·luminació a partir de patis i vidres reflectors per donar llum". "Els arquitectes tenim moltes propostes per posar sobre la taula, però no acaben de casar amb la norma. O les campanes amb filtres de carboni, que s'accepten en alguns municipis d'Espanya, però no a Barcelona", afegeix.

Esperes molt llargues per tenir la llicència

Superar totes les exigències tècniques sol anar associat a un altre problema: una espera llarga, molt llarga, per obtenir la llicència de canvi d'ús. És el cas de Barcelona capital.  

Anna Rius assegura que "es pot trigar un any si no tens entrebancs; si la cosa es complica, fins i tot més". Enrique Muñoz, promotor, diu: "En un local que reformo al barri del Guinardó he trigat onze mesos i mig per tenir la llicència".

Guim Costa, degà del Col·legi d'Arquitectes, afegeix: "Des de la covid, la digitalització en els tràmits ha crescut. I en perdre presencialitat, tot és molt més lent. Si tenim algun dubte o alguna proposta nova, sempre és millor poder tractar-la cara a cara amb l'arquitecte municipal".

L'Ajuntament de Barcelona, per cert, no ha volgut participar en aquest reportatge, per dir-hi la seva en qüestions com aquesta.  

Des de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge, Bàrbara Pons aclareix que "no és senzill". "Hi ha plantes baixes que no responen a la norma i els calen reformes per tenir les mesures d'habitabilitat. Per tant, entenc que el procediment sigui més llarg del normal", assegura.

La realitat és que també hi ha locals convertits en habitatge, però de forma il·legal perquè no disposen de la cèdula d'habitabilitat. Són els infrahabitatges, que es continuen llogant en diversos punts del territori, segons el col·lectiu d'arquitectes.