Què ha de pagar el llogater i què el propietari? Guia de despeses, de l'IBI als honoraris

El límit al preu del lloguer està generant efectes secundaris inesperats, com la fuga de pisos cap al lloguer de temporada. Una altra possible conseqüència és l'augment de les despeses addicionals que han de pagar els llogaters.

Més enllà de la renda mensual i els subministraments, que no hi ha dubte que van a càrrec de l'inquilí, hi ha una sèrie d'imports --com l'IBI, la taxa d'escombraries o les despeses de la comunitat-- que no es té tan clar sobre qui recauen. I algunes vegades els acaba pagant qui no toca.

"És possible que en tenir un límit a la renda, la propietat busqui maneres de compensar-ho i recuperar-ho camufladament", assenyala Francesc Xavier Sanclemente, advocat adscrit al torn d'ofici del Col·legi de l'Advocacia de Barcelona.

"Moltes propietats intenten amagar pujades entre contractes a través d'aquest tipus de despeses", indica l'advocat Eloi Orihuela, del Sindicat de Llogateres.

"Quan els llogaters no estan informats, ens trobem amb més clàusules abusives."

Per evitar conflictes un cop firmat el contracte, recomanen que cada part tingui molt clar com s'han de repartir les despeses.
 

Abans de la mudança: honoraris, fiança i possible garantia

D'entrada, l'arrendatari ha d'aportar una mensualitat com a fiança, que serà dipositada a l'Institut Català del Sòl (Incasòl).

A més, la llei d'arrendaments urbans (LAU) permet que el propietari li demani una garantia addicional equivalent a fins a dues mensualitats.

En canvi, els honoraris per a l'agència immobiliària i el cost de formalització del contracte els ha d'abonar el propietari, tant si és una persona física com jurídica. 

Així ho estableix la llei 12/2023, la primera llei d'habitatge estatal i la primera que regula els preus del lloguer.

Tot i que la norma és clara, des del Sindicat de Llogateres asseguren que es troben amb "molt frau" per part de les immobiliàries.

Per exemple, en comptes de reclamar "honoraris", ara les agències ho etiqueten com a "serveis a l'inquilí" o "canvis de titularitat dels subministraments", i poden demanar entre 300 i 1.000 euros. 

"És la fórmula que han trobat per continuar cobrant els honoraris als llogaters quan, en realitat, a qui fan el servei és a la propietat", critica l'advocat laboralista Eloi Orihuela.

Si el llogater no vol pagar per aquestes gestions, suggereix que respongui que ja se n'encarregarà ell o ella.
 

Despeses "negociables", motiu de conflicte 

Pel que fa a la resta de despeses, l'escenari és força diferent. La LAU, aprovada el 1994, sempre havia deixat marge perquè les parts acordessin el repartiment de les despeses.

És a dir, cada arrendador i arrendatari ho pactaven i ho deixaven negre sobre blanc al contracte.

Això ha canviat, sobretot, amb la llei d'habitatge espanyola i la llei d'emergència habitacional catalana, que l'octubre passat va ser parcialment tombada pel Tribunal Constitucional.

Les dues normes van limitar aquest marge de "negociació" i ara s'ha de tenir en compte que hi ha més lletra petita.
 

Les famoses "despeses de la comunitat"

És habitual que el llogater aboni una part de les despeses comunitàries. Són costos que varien en funció dels serveis de què disposa la finca: des de la llum de l'escala al servei de porteria, l'ascensor, la neteja de zones comunes, àrees enjardinades o d'una piscina.

Però s'han de complir una sèrie de condicions. Primer, les despeses han d'estar desglossades en el contracte i s'han d'especificar els imports concrets. Si no és així, l'inquilí ho pot reclamar. 

"La llei catalana diu que, cada mes de gener, el propietari ha d'informar sobre les despeses de l'any anterior i, en cas que fossin inferiors al pagat, el llogater té dret que li retornin l'excedent", apunta el lletrat Francesc Xavier Sanclemente.

A més, sota el paraigua de "despeses de la comunitat" no s'hi poden sumar altres càrrecs que corresponen al propietari, com l'aportació al fons de reserva, l'assegurança comunitària o el que cobra l'administrador de la finca.

Tot i això, és el que fa "el 99% dels propietaris", afirma Juan Ramón Manso, assessor jurídic del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària (API). 

"El correcte és que aquestes partides no repercuteixin en el llogater, però no ho fa gairebé ningú."

En segon lloc, un requisit encara més important: qualsevol despesa que se li vulgui repercutir a l'inquilí havia de figurar en el contracte anterior. És una de les novetats principals de la llei del 2023:

"No es podran fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l'arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior." 

Orihuela certifica, però, que hi ha "moltes propietats que ho intenten colar en els nous contractes" perquè no poden apujar el lloguer.

Consultat pel 324.cat, l'advocat laboralista recorda que qualsevol llogater pot demanar el contracte previ a l'agència immobiliària i així comprovar què estipulava.

Qui paga l'IBI? 

L'impost sobre béns immobles és, com el seu nom indica, un gravamen a la propietat, i per això ha recaigut tradicionalment en el titular de l'immoble. 

Per a molts pobles catalans, l'IBI representa una enorme font d'ingressos: ja genera 1 de cada 3 euros dels municipis de la costa, i s'ha disparat els últims 20 anys. 

De totes maneres, pot anar a càrrec del llogater si està degudament escrit al contracte amb l'import detallat. És el que estan fent molts grans tenidors, segons l'API.

Si en el document no es parla d'aquest impost, llavors l'ha de pagar, sens dubte, el propietari.

I si l'arrendatari anterior no el pagava, es pot incloure en un nou contracte? En aquest cas, hi ha opinions oposades.

Pel Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària, és possible: "La nostra interpretació de la llei és que, en un contracte nou, sí que es pot afegir que el llogater aboni l'IBI", indica Juan Ramón Manso.

L'assessor jurídic considera que la LAU està "mal redactada" pel que fa al repartiment dels impostos, ja que parla explícitament de "despeses i quotes" però no de "tributs".

"Es pot considerar que hi ha un buit legal", coincideix Sanclemente.

Des del Sindicat de Llogateres, en canvi, valoren que això és "retorçar la normativa" perquè és un impost que hauria d'anar sempre a compte de la propietat.  

"És molt greu perquè els propietaris es poden desgravar l'IBI en la declaració de la renda i Hisenda no anirà contracte per contracte a mirar si de veritat el paguen o no... Per tant, estan fent negoci per partida doble." 

Orihuela explica que en els casos en què el Sindicat de Llogateres ho reclama, sovint els arrendadors ofereixen "poca resistència" i accepten suprimir la clàusula.

I la taxa d'escombraries?

És exactament el mateix cas que l'IBI: si no està recollida correctament al contracte --de forma separada a la renda mensual i amb l'import especificat--, ha de recaure en el propietari.

"Avui dia, amb tot el risc sancionador i les obligacions en la publicitat, nosaltres recomanem als propietaris que posin totes les repercussions desglossades al contracte amb els rebuts corresponents", expliquen des de l'API.

Què passa quan s'espatlla alguna cosa?

La LAU determina que l'arrendador "està obligat" a fer "les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat". A partir d'aquí, comença la negociació.

Si les dues parts acorden que el manteniment de la caldera, per exemple, serà cosa del llogater, haurà d'assumir el cost d'arreglar-la si s'espatlla per causes ordinàries. Això últim ho ha de dir un informe tècnic.

De totes maneres, també s'ha d'aplicar el sentit comú: no és legal "pactar" que totes les reparacions aniran a càrrec de l'inquilí. No és el mateix una aixeta que una reforma de més envergadura.
 

És obligatori tenir assegurança?

Per al llogater, la resposta curta és que no, tot i que se'n pot fer per assegurar el que té al pis en cas de robatori o incendi. 

El propietari sí que n'ha de tenir. Segons el Col·legi d'Administradors de la Propietat Immobiliària, el continent de la finca normalment està assegurat per la pòlissa comunitària. 

El llogater té algun poder de negociació? 

En tot allò que no queda marcat per llei, les dues parts d'un contracte d'arrendament poden "negociar" i "arribar a un acord" abans de firmar-lo.

Però, tenint en compte la situació actual del mercat immobiliari, realment els inquilins poden negar-se a pagar alguna despesa? Aquí sí que coincideixen els tres professionals consultats pel 324.cat: en la majoria de casos, no.

"Sabem que aquest acord es fa en una situació d'inferioritat dels llogaters", subratlla Orihuela, que insta a tothom a sindicar-se per poder negociar amb més força:

"Normalment, la propietat toreja els llogaters fins que hi intervé el sindicat... Llavors, les formes de negociar canvien i aconseguim treure clàusules que moltes vegades són il·legals."

L'advocat Francesc Xavier Sanclemente té una opinió similar: "Qui té la paella pel mànec és l'arrendador; com a llogater no tens capacitat real."

I recorda que "una arma" a les seves mans és que l'augment de les despeses mai pot superar el doble de l'increment de la renda. És a dir, si la mensualitat puja un 2%, les despeses poden encarir-se, com a màxim, un 4% anual.

L'assessor jurídic de l'API Juan Ramón Manso també creu que el marge de negociació és "molt limitat", però assenyala una causa molt diferent: "l'excés de normativa".

Manso culpa la "hiperactivitat normativa dels últims anys" del fet que els arrendadors no puguin pactar pràcticament res amb els inquilins, com una hipotètica rebaixa inicial del lloguer per anar-lo incrementant amb els anys a canvi de reformes.