Què preveu la llei d'habitatge espanyola, que vol frenar la venda de pisos protegits

Sense gaire canvis respecte al que s'havia anunciat, el projecte de llei del dret a l'habitatge ha rebut aquest dimarts al migdia el llum verd del Consell de Ministres per iniciar el seu tràmit parlamentari al Congrés dels Diputats i el Senat.

Si tira endavant, serà la primera llei d'habitatge d'abast estatal des de la recuperació democràtica.

Rebuig del Poder Judicial, però amb 5 vots discrepants

El govern espanyol hi ha donat el vistiplau definitiu després d'una primera deliberació en el Consell de Ministres a finals d'octubre i malgrat el dictamen en contra del Consell General del Poder Judicial, que no ha estat unànime: cinc vocals considerats progressistes hi presentaran vot particular.

Si el recorregut parlamentari de la llei no es preveu fàcil -el govern espanyol no preveu aprovar-la abans del segon semestre de 2022-, tampoc ho ha estat el seu redactat, marcat per gairebé un any de discrepàncies entre els dos socis del govern espanyol, el PSOE i Unides Podem.

Unes diferències que al final es van desencallar amb l'acord per als pressupostos generals de l'Estat per al 2022.

El govern espanyol la qualifica de "fita en la història de la democràcia".

La ministra de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, Raquel Sánchez, manté que el projecte "reconeix les competències de les comunitats autònomes". I la de Drets Socials i Agenda 2030, Ione Belarra, ha destacat que "protegeix els inquilins, ho posa fàcil als petits propietaris i exigeix responsabilitat als grans".

Un projecte de llei criticat des de diferents bandes

Ara mateix, a Catalunya està vigent la llei de l'habitatge aprovada pel Parlament, que està recorreguda al Tribunal Constitucional, però no està suspesa.

Per les entitats pel dret a l'habitatge, però, el projecte es queda curt i suposa un pas enrere respecte a la llei catalana, i critiquen que no inclogui un règim sancionador i que el control de preus no s'apliqui a tots els arrendadors. Des del Sindicat de Llogateres reclamen també que la llei s'apliqui de forma immediata i que es garanteixi la vigència de la norma catalana.

Per raons ben diferents, també hi està en contra el PP, que va anunciar que la recorreria i que les comunitats on governa no l'aplicarien. És el cas d'Andalusia, Castella i Lleó, Galícia, Madrid i Múrcia.

Andalusia ha advertit que la portarà al Constitucional si vulnera les competències que té. I el dirigent del PP, Pablo Casado, l'ha qualificat de "sectària" i ha afirmat que "ataca la propietat privada".

També l'han rebutjat des del sector immobiliari, amb l'argument que reduirà l'oferta i diuen que això farà pujar els preus en comptes de rebaixar-los.

Es veta la venda d'habitatge protegit a fons

Una de les principals novetats que incorpora el redactat de la llei és que impedirà que l'habitatge públic es pugui vendre a fons privats, com va passar a Madrid quan Ana Botella era alcaldessa, convertint-lo en un patrimoni subjecte a protecció permanent. La condemna a Botella per aquest cas va quedar anul·lada pel Tribunal de Comptes.

Una protecció que en el cas de l'habitatge protegit construït en sòl qualificat de reserva estableix una qualificació indefinida. Per a altres habitatges de protecció oficial, el termini mínim serà de 30 anys.

El govern remarca que aquesta llei serà la primera que regula el dret a l'habitatge tal com el recull l'article 47 de la Constitució, que diu que "tots els espanyols tenen dret a gaudir d'un habitatge digne i adequat" i que "els poders públics promouran les condicions necessàries" per fer-lo efectiu.

18 mesos per regular els lloguers

Una de les mesures més controvertides de la llei és la regulació dels lloguers. Com ja passa amb la llei catalana, s'establiran uns preus de referència a les zones de "mercat tensionat".

En aquests casos, si el propietari és un gran tenidor (titular de més de 10 immobles urbans d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats també residencials) en els contractes nous la renda no podrà ser superior a la del contracte anterior o el topall fixat a l'índex.

De tota manera, la llei dona 18 mesos de marge des de l'aprovació de la llei perquè s'apliqui el topall de preus. És un termini que, segons van alertar les entitats socials pel dret a l'habitatge, complica que la regulació dels lloguers s'apliqui abans del 2024.

El projecte de llei estableix que el mecanisme d'intervenció en el mercat té "caràcter excepcional i acotat en el temps".

Només afectarà pisos d'empreses o institucions

El topall del lloguer només es podrà aplicar als immobles que arrendin persones jurídiques (empreses o institucions) propietàries de més de 10 habitatges.

Aquest és un dels aspectes més qüestionats pels moviments pel dret a l'habitatge.

On es regularan els preus del lloguer?

La llei preveu que les administracions competents "podran declarar zones de mercat residencial tensionat".

Es tindrà en compte que el preu de compra o el lloguer hagin pujat, en els últims cinc anys, almenys un 5% més que l'IPC.

La declaració de zona tensionada continuarà durant 3 anys i es podrà renovar anualment sempre que es mantinguin les condicions estipulades.

Els que consideren insuficient la llei demanen que només calgui complir un criteri i que no calgui l'autorització del govern autonòmic perquè els municipis aprovin la declaració.

Pròrroga de 3 anys si són petits propietaris

Altres mecanismes per evitar abusos en els lloguers a les zones tensionades són que els contractes vigents es puguin prorrogar anualment, per un màxim de tres anys, amb els mateixos termes i condicions.

Per als pisos que ja estiguessin en lloguer però tinguin inquilins nous, el preu haurà de ser el del contracte anterior, amb l'increment de l'IPC corresponent, tot i que es preveuen alguns supòsits per ampliar-ho.

Per exemple, en cas que s'hagin fet obres de millora o rehabilitació de l'habitatge o que s'ofereixi un contracte de lloguer d'almenys 10 anys.

De fet, els propietaris que firmin contractes de com a mínim 10 anys es podran lliurar de la congelació de preus a les zones tensionades i podran incrementar el preu fins a un 10% a canvi d'ampliar la duració del contracte.

Rebaixa de l'IRPF per ampliar el parc de lloguer

La llei preveu rebaixes fiscals en diversos casos per afavorir que arribin més habitatges al mercat de lloguer.

La rebaixa en l'IRPF serà del 50% com a caràcter general per als nous contractes (ara és del 60%), però s'elevarà fins al 90% si s'abaixa la renda a l'inquilí un 5% respecte al contracte anterior en una zona de mercat tensionat.

La deducció serà del 70% si es lloga per primera vegada un pis a joves d'entre 18 i 35 anys o bé si es destina al lloguer social per a persones vulnerables.

I es fixa una rebaixa del 60% en cas d'obres de rehabilitació o millora en els dos anys anteriors.

Suspensió dels desnonaments de persones vulnerables

El projecte inclou que, d'ofici, els jutjats suspendran els desnonaments per impagament del lloguer de les famílies vulnerables durant 2 mesos si el demandant és una persona física, o durant 4 si és una empresa. Ara són 1 i 3 mesos, respectivament.

Els jutjats hauran de demanar un informe als Serveis Socials per acreditar si la persona és vulnerable i, en cas afirmatiu, el desnonament quedarà suspès fins que els Serveis Socials puguin oferir una solució als afectats.

Oberta l'opció de reservar el 30% del sòl per a pisos protegits

Per incrementar el parc d'habitatge públic, el text fixa un mínim del 50% de pisos de lloguer protegit dins del sol reservat a aquesta mena d'habitatge.

El projecte dilueix la proposta que el 30% del sòl urbanitzable de les promocions noves es destini a pisos protegits. El text diu que "es clarifica la possibilitat" d'establir aquest percentatge però afegeix que les administracions han d'establir "mecanismes de compensació" als afectats i que la mesura no s'implantarà obligatòriament

A Barcelona, l'ajuntament encapçalat per Ada Colau va fer obligatòria aquesta norma, que la llei espanyola deixa en mans de la legislació urbanística de cada territori.

Recàrrec a l'IBI pels pisos buits

Els propietaris que tinguin pisos buits podran afrontar recàrrecs de l'IBI de fins al 150% en alguns casos.

Es considerarà un pis buit el que estigui desocupat sense motiu justificat durant més de 2 anys i quan el propietari tingui un mínim de 4 habitatges. Aleshores, els ajuntaments podran aplicar-hi un sobrecost del 50% en la quota.