Topalls en els preus del lloguer, incentius i penalitzacions: què diu la llei d'habitatge

Llum verda definitiva a la llei d'habitatge. El Senat l'ha aprovat després que ja ho fes el Congrés dels Diputats arran d'un pacte entre el govern espanyol, ERC i EH Bildu, que limita els preus del lloguer a zones tensionades i que s'ha convertit en un dels eixos de precampanya de les eleccions autonòmiques i municipals del 28 de maig.

La norma, que entrarà en vigor quan es publiqui al Butlletí Oficial de l'Estat, servirà, segons l'executiu espanyol per contenir les rendes, incrementar l'oferta als municipis amb més demanda i protegir inquilins i petits propietaris davant els "abusos dels grans tenidors i fons d'inversió".

Declarar "zones de mercat tensionat"

Aquesta llei, que a iniciativa d'Unides Podem va ser un dels compromisos estrella de l'acord de govern amb el PSOE, faculta les comunitats a declarar un àmbit territorial com a zona de mercat residencial tensionat.

La condició és que el cost mitjà de la hipoteca o el lloguer més les despeses i subministraments bàsics superin el 30% de la renda mitjana de les llars, o que el preu de compra o lloguer hagi augmentat almenys tres punts per sobre de l'IPC en els cinc anys anteriors.

En aquestes zones tensionades, l'augment del lloguer tindrà un màxim marcat en funció de la modalitat de contracte i propietat.

Els preus vigents quedaran congelats durant tres anys en el cas dels petits propietaris (menys de cinc immobles), mentre que als grans tenidors (propietaris d'almenys cinc habitatges) se'ls aplicarà el preu que marqui un nou sistema d'índexs de preus de referència.

Sí que podran apujar el lloguer fins a un 10% en cas que el nou contracte tingui una durada d'almenys 10 anys, o que l'habitatge s'hagi rehabilitat els últims 2 anys complint certes condicions d'eficiència i accessibilitat, entra d'altres.

Les comunitats governades pel PP, amb Madrid al capdavant, ja han assegurat que no faran ús de la facultat de limitar preus.

Adeu a l'IPC

Per a les actualitzacions de renda que es fan a les revisions anuals dels contractes (limitades al 2% el 2023), la llei estableix un màxim del 3% per al 2024 i preveu que abans del 31 de desembre del 2024 l'INE creï un nou índex que limiti els augments i substitueixi l'IPC.

Recàrrecs als habitatges buits

A més de la regulació dels lloguers, la llei preveu recàrrecs d'entre el 50% i el 150% en l'impost de béns immobles (IBI) per als habitatges buits durant més de dos anys, i una pròrroga extraordinària d'un any als contractes d'arrendament per situacions acreditades de vulnerabilitat social o econòmica.

Incentius fiscals

Per incentivar la contenció de preus, l'actual desgravació del 60% a l'IRPF per rendiment net del lloguer d'habitatge habitual passa a ser del 50%, però es modula fins al 90% a les zones tensionades.

La reducció serà del 90% quan l'arrendador baixi més d'un 5% el preu del lloguer al nou contracte d'un habitatge situat en una zona tensionada respecte del preu del contracte anterior, una vegada aplicada l'actualització anual.

Per als nous lloguers d'habitatges a joves entre 18 i 35 anys, la reducció és del 70%, igual que quan l'arrendatari sigui una administració pública o una entitat sense ànim de lucre que destini l'habitatge al lloguer social amb una renda mensual inferior a l'establerta al programa d'ajuts al lloguer del pla estatal d'habitatge o a l'allotjament de persones en situació de vulnerabilitat.

En el cas dels habitatges que s'hagin rehabilitat els dos anys anteriors, la desgravació serà del 60%.

Ni desnonaments sense data ni pagaments en metàl·lic

Entre altres novetats, la llei també impedeix els desnonaments sense data i hora i obliga a sotmetre's a un sistema d'arbitratge a arrendador i arrendatari per arribar a un acord que eviti el llançament.

Així mateix, prohibeix el pagament de les rendes en metàl·lic i la venda d'habitatge públic a fons d'inversió, fixa que les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte van a càrrec de l'arrendador, i obliga a reservar un 40% del sòl urbanitzable i un 20% del sòl urbà no consolidat a impulsar l'habitatge protegit de lloguer a preu limitat.